天台、閣樓是否包括在實用面積？
2021年07月13日
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置業新手人士留意地產代理樓盤資料時，經常發現放售單位出現建築面積及實用面積顯示的數字，究竟哪些部份屬於實用面積，哪些屬於建築面積？是否實用率愈高的單位便愈好？經絡按揭轉介一次過為大家拆解當中疑問。
疑問一：窗台、閣樓是否屬於實用面積？
答：根據《一手住宅物業銷售條例》，實用面積是指個別單位獨立使用的樓面面積，雖然包括露台、工作平台及陽台，但不包括公用地方如樓梯、升降機槽、入牆暗渠、大堂及公用洗手間，而窗台、平台、天台、花園、前庭、天井、冷氣機房、冷氣機平台、花槽及車位亦不包括在內。《一手條例》對實用面積有嚴格要求，如量度尺寸時，要從圍封該露台、工作平台或陽台的圍封牆外部量度，露台、工作平台及陽台內部的間隔及柱面積也計算在內。
疑問二：如何查詢二手單位的實用面積是多少？
答：想知道心儀的單位的實用面是否與廣告相符，可瀏覽差餉物業估價署的「物業資訊網」，步驟如下：
1. 在收費服務中選取物業資料 (樓齡、面積及許可用途、面積及許可用途)
2. 選擇用戶類型，可選擇公眾用戶
3. 輸入屋苑、選擇座數、樓層、單位
4. 選擇收取方法及付款
申請有關單位的文件，內會有該單位的實用面積資料。文件記載的數字以平方米顯示，故再乘以10.764才等於平方呎。例如文件顯示實用面積為95平方米，便等於約1022平方呎(95 x 10.764)。
疑問三：是否個個物業都有實用面積？
並非每個樓宇也有實用面積提供，一些二手物業如新界村屋未能從差餉物業估價署或首次協議取得實用面積的資料，地產代理可從合理渠道如測量師報告提供建築面積或其他樓面面積資料作為參考。
疑問四：實用率高便是王道？
過去市場上不少人以「實用率」評價不同類型的頗盤，實用率是以實用面積／建築面積 X 100%計算，假設一單位的實用面積為400呎，建築面積為600呎，實用率便是400/600 X 100%=66%。不過由於建築面積有不同定義，導致比率有機會出現偏差，此概念隨著相關條例實施後，地產代理一般只用實用面積作為參考。除了實用率計算方法有待商榷，置業要考慮其他多種因素，例如開則是否容易使用、地理位置、坐向、交通、樓齡、附近衛生及大廈管理等也是置業重要的考慮因素。
