【防租霸全攻略】 租霸6大特徵 + 追討租金和收樓處理程序
2022年02月01日
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放租物業可為業主帶來可觀收入，但亦可能會帶來一定的風險，例如租霸就令業主們非常頭痛，小則不交租金，嚴重更會可能會破壞單位，令業主要自費重新裝修全屋，甚至飽受精神壓力！其實只要業主在簽租約前做足準備，便能把遇到租霸的機會大大減低，HoldCover 將在本文中為你詳述租霸6大特徵、預防租霸5招以及收樓程序，助你無憂放租！
1. 簽約前徹底了解租客背景
業主在簽約前必須先全面了解租客的底細，包括職業、收入、租住人數和關係、有沒有養寵物等等，業主亦可要求租客提供入息證明和過往交租記錄。情況許可下，業主亦可致電租客公任職司核實身份，以確保租客所提供的工作資料真實。租霸一般的特徵是債務纏身，因此有些業主甚至會要求租客提供信貸報告以證明財務狀況，不過取得信貸報告需時和涉及私隱問題，所以這並非慣常做法。
此外，業主不要心急放租，可在與租客洽談期間，多觀察對方的言行舉止以了解其性格和為人，亦可詢問租客過往住所和退租原因。如果租客性格古怪、要求多多或前言不對後語，為安全起見，應盡量多加了解才放租，或直接拒絕出租，以免日後招致損失。
2. 細數租霸6大特徵
i) 沒有工作或糧單證明
有經驗的租霸會自稱任職公務員或專業人士，只能出示身份證和銀行月結單，不能提供工作證明或糧單。
ii) 租屋過程避免有第三者
租霸通常會選擇業主盤下手，例如租屋網或平台等，而且過程中會避免有律師或地產經紀，取易不取難。
iii) 以有限公司 (Limited Company) 名義簽租約
千萬不要以為租客用有限公司名義來簽租約就萬無一失！在香港成立有限公司過程快成本不高，租霸利用公司名義簽約，欠租時只要申請清盤便有機會令業主無從追究，且清盤後業主得到的賠償可能無法彌補租金損失。
iv) 以高於市價的價位承租
租霸一般不介意用高於市價的價位承租，而且爽快不議價，但會要求繳交更少的按金和上期，和盡快入住單位。
v) 拖欠租金
租客欠租一兩日尚算可體諒，但如果出現拖欠租金情況，或對方一直迴避欠租問題，甚至聯絡不上，業主就應要盡快處理。
vi) 恐嚇或威脅行為
租客對於被業主追租金的態度非常惡劣，甚至恐嚇或威脅業主收樓時會對單位大肆破壞。
3. 簽約前查核租霸名單
現時網上有不少香港租霸黑名單可供查閱，大部分是由有經驗的業主們自行編制的資料庫，例如Facebook 上的群組等等，不過有可能出現資料不全或不正確的情況，業主應只作參考之用。
4. 租約內容要夠全面
業主應與租客簽訂能保障雙方、條款全面的租約，當中詳細列明由業主提供的單位和傢俬出租前狀態，和日後的各種維修費用由哪一方負責；如果雙方都同意，亦可加入業主有權定期視察單位的條款，以便了解單位實際情況。記得所有口頭協議都必須白紙黑字寫在租約上，以免有無謂爭拗。
另外，業主必須收取「兩按一上」的首次租屋按金，即相當於兩個月租金的按金，和相當於一個月租金的上期。若租客欠租或玩失蹤，業主亦可收到三個月租金，減少租金損失。
5. 租約打釐印才具法律效力
簽好的租約一定要打釐印才具有法律效力。租約應有一式兩份，業主和租客雙方必須在兩份租約上簽名，並且每一方保留各一份正本租約。以一般為期兩年的租約來計算，釐印費為年租或一年平均月租的0.5%，由業主租客各自支付一半，另需付租約複本及對應本每份港幣$5；亦可自行於稅務局網站打電子釐印。
6. 未簽租約和打釐印，不要交匙
因為銀行在周末不會提供支票結算服務，所以有些租霸會故意選擇在周末簽約，並以支票形式繳付按金及上期。即使業主在周一發現「彈票」，但此時單位鑰匙已交了給租客，難以追討。所以業主記得要和租客簽約並打釐印後，才可交匙。
7. 處理租霸的四步曲
在香港欠租不屬於刑事，只要租客欠租超過15日，業主就可以從民事追討租金，立即終止租約及即時收回物業。追討收樓四個步驟如下：
第一步：
需先確定確認租約已打釐印，如果沒有，業主可以補打釐印，但重則罰 10倍釐印費，而補交表格則需支付附加費港幣$310，有關費用日後可向土地審裁處或小額錢債審裁處提出申索。
第二步：
業主需向審裁處提交身份證、已打釐印的租約正本和副本、租約和業權的證明文件，及已填寫的《申請通知書》表格22和《致實際管有或居住者通知書》，並支付相關的費用。
第三步：
業主需要在提交申請通知書的7日內向租戶提供相關副本，審裁處亦可代為送達。另外，業主需將《致實際管有或居住者通知書》的副本貼於單位門口長達3天。張貼3天後，業主就可向審裁處提交《送達確認書》表格30。而租客可於7日內選擇作出答辨，如果沒有提出反對，業主就可以申請無須審訊下進行判決。
第四步：
當審裁處批出判決書後，業主就可以申請《批準發出收樓令狀申請書》，即收樓令。業主出示收樓令，就可以要求執達執行收樓令，並支付執達吏按金和保安員費用按金。業主在成功收樓後，可以取回扣除執達吏和保安員的開支後的餘款。
8. 購買涵蓋租霸保障的家居保險
不少家居保險計劃都有涵蓋租霸保障，減低業主的租金損失，業主不妨在出租物業前購買一份涵蓋租霸保障的家居保險，為物業提供更全面的保障。
現時有眾多保險公司讓客戶可自行上網投購家居保險，但若想找到合適且性價比高的保險計劃，就需要逐間保險公司問價和研究條款。想慳錢慳時間？歡迎善用 HoldCover 一站式網上保險平台，即時比較不同保險公司的家居保險報價，保單條款一目了然，最快5分鐘完成投保！
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資源來源：政府一站通、土地審裁、社區法網
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