【新手租屋須知】 香港租樓10大注意事項，租約、租樓伏位全面睇
2022年02月14日
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香港樓價貴絕全球，並持續高企多年，對於上不到樓的打工仔來說，擁有自己安樂窩的唯一方法是租樓，但不少人第一次租屋都不知道從何著手，亦不熟悉當中涉及的繁瑣細節。今日，HoldCover 將為你詳述租樓必知十大注意事項，無論你是透過地產代理或租屋網尋找心水樓盤，都可對租樓流程和大小細節更熟悉，助你避免中伏，做個精明租客！
1. 如何找心水租盤？
市面上可供大家租賃的樓盤主要可分為業主盤和代理盤，業主盤指業主自讓的樓盤，代理盤則指透過地產代理出租的樓盤。尋找心水租盤的途徑不外乎地產代理店舖和租屋網。選擇地產代理的優點是會有人全程協助處理租樓大小事項，但需要付代理佣金；而選擇業主盤則反之亦然，可以節省代理佣金，亦可直接與業主溝通，但租客需要自行處理繁複程序，比較不適合租樓新手。
另外，選擇樓盤除了要考慮價錢、地區、交通和周邊配套外，家長還需要留意校網，而養寵物人士則需要留意樓盤是否列明可以養寵物。其實，樓盤的優質程度必定和其價錢成正比，大家在選擇時要有取捨，不要過度完美主義，才能順利找到合適租盤。
2. 如何精明睇樓，避免中伏？
找到心水租盤後，一定要親身上門視察樓盤情況，包括潮濕、座向（例如會否西斜）、牆身滲水、甩灰、衛生情況、鄰居和周邊環境等等。如果租盤是清水樓，即不帶任何裝修，就要問清楚業主會否提供裝修。尋找租盤時可以多看幾個盤，貨比三家絕對有利無害。此外，在上門睇樓前亦應先查證一下該樓盤或鄰近單位是否屬於凶宅，坊間有不少大眾免費查閱的凶宅網頁，大家可以善加利用，但相關資料未必齊全，只可作參考之用。
3. 留意租金是否包管理費、差餉和維修費等
一般來說大部分租金會包含管理費和差餉，水電煤則由租客支付，但不排除有例外，所以簽租約前必須再三確認。此外，租客要問清楚維修費由哪一方負責，亦要確保所有費用的負責方有清晰列明在租約上。
4. 上土地註冊處查冊
為免發生有人冒認業主，收取訂金之後消失的情況發生，租客在簽租約前，必須先向土地註冊處查冊，以確認業主身份和業權完整；如果是聯名物業，租約需要所有業主簽署。到土地註冊處查冊的方式可以親自前往查冊中心或網上完成，每筆查冊費用只需港幣$10。詳情請瀏覽土地註冊處網頁。
5. 簽租約有什麼要注意？
普遍租樓合約會採用「一年生約，一年死約」的形式，如果租客在第一年退租，需要賠償按金；在第二年在有足夠通知期的情況下退租則可取回按金，實際情況需按照租約條款而定。此外，與業主簽訂租約時，租客需要帶備身份證、足夠現金和工作證明文件如糧單、工作證或稅單等（如適用）；租約會有一式兩份，業主和租客必須雙雙在兩份租約上簽名，並且一方保留各一份正本租約。簽署好的租約依法必須送往打釐印。以一般為期兩年的租約來計算，釐印費為年租或一年平均月租的0.5%，由業主租客各自支付一半，另需付租約複本及對應本每份港幣$5；亦可自行於稅務局網站打電子釐印。
小貼士：租約打釐印無需雙方同意，如果業主為逃避物業稅而拒絕打釐印，你可以自行為租約蓋印花稅，不過有可能無法追回業主應付的那部分釐印費。
對租約條款不熟悉的新手，可以參考坊間的租約樣本，例如早前香港大學法律及資訊科技研究中心就推出了「住宅租約不求人：電子資料册」，協助市民大衆在無需聘用律師的情況下仍能自行草擬及簽訂有效住宅租賃協議。
6. 注意有沒有免租期
一般來說，因為搬屋需時，簽約後難以立即遷入，因此業主多數會給予約3至7日的免租期，租客可以與業主或要求代理向業主商議何時起租。
7. 租金繳交方法
租樓一般會以「兩按一上」的方式支付租金，即租客要先行向業主支付相當於兩個月租金的按金，和相當一個月租金的上期。如果透過地產代理租樓的話，就要再支付相當於半個月至一個月租金的代理佣金。
舉個簡單例子，一個租金為HK$13,000的租盤開支如下：
按金（相當於兩個月租金）：HK$26,000
上期（相當一個月租金）：HK$13,000
代理佣金（相當於半個月租金）：HK$7,500
即租客需要準備總共HK$46,500的租金。
如果租客預算許可，可以嘗試詢問業主，如果一筆過繳交多個月租金例如半年甚至一年，會否有優惠。業主提早收到租金，其出租物業的風險如遇上租霸會減低，部分業主會因此願意減租。
8. 收樓及驗樓必做
為保障自己在完租約後可以取回全數按金，收樓時必須驗樓，並用手機或相機以照片和影片形式拍下全屋狀況和所有瑕疵污損的地方，以免交吉時口同鼻拗。如果租盤是新盤，入伙時亦要拍下所有附送的傢俬家電情況；另外如非必要，不要對建築商附送的傢俬家電進行改進，因為市面可能難以找到相同的呎吋型號。如果租客要對單位任何地方進行改動，必須先與業主商量可行性和交吉時是否需要換回原來的配置，並在詳細在租約上列明有關事項，以免有無謂的爭拗。
9. 計算並記錄清楚每月雜費
自己住當然要了解和記錄清楚每個月水電煤的支出；如果單位有水電錶，首次入住時可以抄下度數作為參考，並且每個抄一次錶，若發現錶數異常就要通知業主。
10. 購買家居保險
很多人認為只有業主才需要為自己的出租物業投保，但其實租客亦一樣要購買家居保險。要記住，業主購買的家居保險一般只保障自身利益，通常並不涵蓋租客自行添置的家居財物和由租客引致的第三者責任。所以，購買一份家居保險可為自己提供更全面保障。
現時有眾多保險公司讓客戶可自行上網投購家居保險，但若想找到合適且性價比高的保險計劃，就需要逐間保險公司問價和研究條款。想慳錢慳時間？歡迎善用 HoldCover 一站式網上保險平台，即時比較不同保險公司的家居保險報價，保單條款一目了然，最快5分鐘完成投保！
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資料來源：土地註冊處、香港大學法律及資訊科技研究中心、政府一站通
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