【選擇困難】加息期下申請居屋按揭 應該用H按還是P按?

2022年12月24日
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【選擇困難】加息期下申請居屋按揭 應該用H按還是P按?

抽到獎買居屋的人有福了!由202211月開始,房委會放寬居屋的的按揭計劃,既可選用原有的P按,亦可選擇H按。如果大家有幸抽中新居屋或俗稱「白居二」白表居屋第二市場計劃,在加息期下,H按與P按的優惠差距收窄,究竟應該選擇H按還是P按?經絡按揭一次過為大家拆解。

【選擇困難】加息期下申請居屋按揭 應該用H按還是P按?

 

按揭重溫:甚麼是H按?甚麼是P按?

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指最優惠利率(Prime Rate),即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。市場上有4個「P」,每間銀行的P各有不同。

H按的H是指「銀行同業拆息」,是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃,一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。銀行同業拆息較為波動,如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(或稱「封頂位」),當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

在過往低息環境下,由於H按的實際按息遠低於P按,所以九成以上的買家均會選用H按計劃供樓。惟當時未補價居屋買家申靖按揭只能用P按。今年11月,房委會終放寬未補地價居屋買家使用H按,但現時處於加息周期,大家又應該選用H按還是P按呢?

 

一手居屋:可選用H按供樓

新居屋2022年的準買家預計第四季揀樓,其中部份新居屋(北角驥華苑、啟德啟欣苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑於2024年才收樓,此類買家屆時才申請按揭,但如果選擇了東涌裕雅苑或沙田愉德苑的話,由於東涌裕雅苑會成為現樓出售,而沙田愉德苑的預計關鍵日期則為2023531日,將會於近月申請按揭,便要緊貼最近的按揭計劃優惠。現時銀行的H按計劃可低至全期H+1.3%、封頂息率P-2.5%P5.125%),

在現時拆息高企下實際按息為2.625%P按方面,暫時最優惠的利率為2.725%。假設買家為綠表人士,打算買入東涌裕雅苑最貴的$3,545,500。在申請九成按揭及還款期25年的前提下,兩者全期利息相距$51475,選用H按暫較為著數。

按揭計劃HP
實際按息2.625%2.725%
每月還款$15,323$15,495
總利息開支$1,228,775$1,280,250

 


【選擇困難】加息期下申請居屋按揭 應該用H按還是P按?
 
二手居屋:P按略勝H按

如果買家抽中「白居二」,情況會較不一樣,現時P按計劃的實際按息為2.725%,而二手居屋的H按計劃,實際按息則為2.875%。所以白居二的買家則選擇P按會較為優勝。假設白居二買家打算買入600萬的何文田冠德苑單位,以九成按揭、還款期25年計算,假設期間利率不變,使用P按的全期利息為$2,052,520,而選用H按的全期利息則為$2,177,314,P按會比H按便宜$124,794

按揭計劃HP
實際按息2.875%2.725%
每月還款$25,258$24,842
總利息開支$2,177,314$2,052,520

 


按揭比較除了要著重實際按息,申請按揭亦需要比較現金回贈優惠及附帶條款,現時即使屬於資助房屋,只要符合指定綠評資格,便能獲得額外綠色按揭現金回贈。另外,居屋按揭亦有提供mortgage-link,能提供高達剩餘貸款額一半、與按揭利率一致的活期存款戶口,在加息環境下可以抵銷部份利息支出。如想知道詳情,歡迎致電319-66688與經絡按揭聯繫。



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