【上車攻略2023】首次置業點解最著數？2023年最新從價印花稅稅階+買樓+按揭慳盡錦囊
在香港置業，首次置業（簡稱「首置」）名額非常珍貴，究竟原因何在？首次置業如何定義？按揭成數如何計算？稅務上有何優勢？經絡按揭一次過為大家拆解。
在銀行或按證公司角度，首次置業是指未持有任何香港住宅物業，不論是過去從未置業的人士，還是已經賣樓人士，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業，也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。
1. 按揭優惠：申請高達九成按揭
根據按揭保險最新措施「波叔Plan」，首置人士買入1,000萬以下的現樓住宅單位可以申請九成按揭，1,000萬至1125萬可以申請八至九成按揭（貸款上限900萬）。未能通過壓力測試的首置人士只要符合供款與入息比率50%，仍有機會申請到八至九成按揭，惟需要支付額外保費。如果想買入樓花，根據按揭保險舊制，首置人士買入樓價450萬以下物業，可申請八至九成按揭(貸款上限:360萬)。
首次置業人士可享有的按揭成數：
| 住宅類型 | 樓價 | 按揭成數 |
| 樓花 | 400萬以下 | 90% |
| 樓花 | 400-450萬 | 80%-90% (貸款上限:360萬) |
| 現樓 | 1,000萬以下 | 90% |
| 現樓 | 1,000萬至1,125萬 |
80-90%(貸款上限:900萬)
|
2. 從價印花稅(2023)
如果非首置人士買入物業，需要支付15%印花稅，但首置人士買入住宅單位，只需要支付較低稅率。2023年財政預算案進一步調整首次置業人士的從價印花稅，最新稅表如下：
| 代價款額或價值 [以較高者為準] | 稅率 |
| 不超過$3,000,000 | $100 |
| $3,000,001至$3,528,240 | $100＋超出$3,000,000的款額的10% |
| $3,528,241至$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001至$4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000的款額的10% |
| $4,935,481至$6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001至$6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,861至$9,000,000 | 3.00% |
| $9,000,001至$10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,001至$20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001至$21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,121或以上 | 4.25% |
新制下節省印花稅金額比較：
|
物業價值 |
稅階調整前 |
稅階調整後 |
相差 |
|
$4,000,000 |
$90,000 |
$60,000 |
↓$30,000 |
|
$5,000,000 |
$150,000 |
$112,500 |
↓$37,500 |
|
$6,500,000 |
$230,000 |
$185,000 |
↓$45,000 |
|
$8,000,000 |
$300,000 |
$240,000 |
↓$60,000 |
|
$11,000,000 |
$412,500 |
$412,500 |
沒有差別 |
新制VS舊制印花稅比較：
| 樓價 | 舊制印花稅 | 現在新制印花稅 | 節省 |
| $2,000,000 | $100 | $100 | $0 |
| $3,000,000 | $45,000 | $100 | $44,900 |
| $4,000,000 | $90,000 | $60,000 | $30,000 |
| $5,000,000 | $150,000 | $112,500 | $37,500 |
| $6,000,000 | $180,000 | $135,000 | $45,000 |
| $7,000,000 | $262,500 | $210,000 | $52,500 |
| $8,000,000 | $300,000 | $240,000 | $60,000 |
| $9,000,000 | $337,500 | $270,000 | $67,500 |
| $10,000,000 | $375,000 | $370,000 | $5,000 |
| $10,080,000 | $378,000 | $378,000 | $0 |
| $15,000,000 | $562,500 | $562,500 | $0 |
| $20,000,000 | $750,000 | $750,000 | $0 |
| $25,000,000 | $1,062,500 | $1,062,500 | $0 |
| $30,000,000 | $1,275,000 | $1,275,000 | $0 |
| $40,000,000 | $1,700,000 | $1,700,000 | $0 |
| $50,000,000 | $2,125,000 | $2,125,000 | $0 |
1. 置業額外成本：除了要支付首期及印花稅，置業人士需要繳交律師費（約$10,000以內）、地產代理佣金（1%）、按揭保險費用及管理費等雜費。
2. 按揭：
| 按揭還款期 | 最長為30年，但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。 |
| H按 VS P按 | 在低息時代，由於拆息甚低，大部份供樓人士會選用H按供樓。 |
| 信貸紀錄 | 申請人的信貸紀錄必須良好，才能順利申請按揭。 |
| 選擇按揭計劃 | 要選擇最適合及最優惠的按揭計劃，最重要貨比三家，選擇按揭轉介公司有助節省上會時間。 |
| 估價 | 銀行會為物業進行估價，如果出現估價不足，按揭貸款額有機會受影響。 |
3. 賣樓要留意額外印花稅（SSD）：如果在購入物業後6個月轉售該物業需要繳交20%，6個月到1年內為15%，1年到3年為10%。
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