什麼是按揭？一文睇清銀行樓宇按揭基本知識
2023年06月03日
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香港住宅物業抗跌能力強，故又稱為「磚頭」，深受自用買家及環球投資者所喜愛。要在香港買樓上車其實不是想像中困難，只要根據自己收入找可應付的樓價及首期，知道住宅按揭的基本知識，便能順利置業。其中按揭是置業流程中重要及複雜的一環，本文將為大家介紹按揭申請最基本術語，讓大家上車更加有把握。
按揭是什麼？
按揭是有抵押貸款的一種，主要指以物業作為抵押物向銀行或財務公司借貸購買房屋的方法。簡單而言，當你買樓的時候無法或不想立即全額支付樓價，你就需要透過按揭幫你購入物業。然後，再根據相應的按揭利率與選擇的還款年期還款。
幾時要申請按揭？
買家通常在簽訂臨時買賣協議後，便可申請銀行按揭。
兩大按揭類型：H按、P按
H按意思
H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，H是銀行同業拆息HIBOR的意思。H按是現時最多人使用的按揭計劃，不論是私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位均可選用，而且市場上有1、3、6及12個月的拆息檔期可供選擇，但多數會選1個月港元香港同業拆息計算。
銀行同業拆息是指本地銀行之間互相拆借的利率，當銀行體系結餘下跌時，拆息一般會上升；當銀行體系結餘充裕時，拆息會下跌。銀行公會每日早上會更新當日的拆息，大家可以作為參考。而經絡按揭亦會更新近期的拆息走勢，讓大家知道第一手按揭資訊。
H按特色
H按通常設有鎖息上限：由於香港銀行同業拆息每月均會有變化，H按的每月供款並不一樣。為免在拆息上升時增加供樓開支，大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
P按意思
P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃，當中的P是指最優惠利率（Prime Rate），即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。P有分為「大P」及「細P」，
P按特色
每月供款較H按穩定：P按會較穩定，主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。
P按的不足之處
在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。
定息按揭
定息按揭計劃由香港按揭證券有限公司推出，目的是為買樓人士提供其他的按揭選擇，以減低利率波動帶來的風險。定息按揭計劃分為10年、15年及20年期，利率介乎4.5%至4.8%。
定息計劃特色
1. 無需進行壓力測試：申請人無需進行壓力測試，只需要符合供款與入息比率要求即可，即每月供款不得高於月入50%。
2. 息率穩定：不用擔心將來息口會否有變，供樓開支較為穩定
定息按揭壞處
在低息周期，無法享受低息供樓的優惠
如何選擇H按、P按及定息按揭？
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P按 |
定息按揭 | |
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利率 |
相對浮動 |
相對穩定 |
最為穩定 |
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封頂息率 |
有 |
沒有 |
沒有 |
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供款與入息比率要求 |
需要 |
需要 |
需要 |
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壓力測試 |
需要 |
需要 |
不需要 |
按揭利率計算方法 (供樓利息)
買樓並非選擇全額付款full pay，便要向銀行申請按揭供樓，而究竟及供樓利息要支付幾多，要視乎樓價、按揭計劃、按揭成數、是否需要繳付按揭保險費等因素。
按揭成數
按揭成數是指按揭貸款額佔樓價的百分比，金管局現時規定，如果按揭申請人以入息申請按揭，樓價1,000萬以下的物業，最高按揭成數為六成（貸款額上限500萬）；1,000萬或以上的物業，最高按揭成數為五成。如果按揭成數超出金管局要求的最高按揭成數，便需要支付按揭保險費。以800萬借九成的物業、還30年為例，每月供款要額外增加$1,592。
不過收入來自其他地區、申請人為擔保人或已有按揭在身、以公司名義買入或申請人以資產計算收入，按揭成數均會調整。詳情可參閱按揭成數懶人包，大家亦可善用按揭計算機了解所需的首期及每月供款。
拆解新按、轉按與加按
新按
新造按揭／新按是指買入物業時承造的按揭。例如買家以600萬購入新葵芳花園單位，承造六成按揭，按揭貸款額為360萬，此便屬於新造按揭。
轉按
轉按是指把原有的按揭貸款轉往另一個貸款機構，把物業轉按能夠賺取現金回贈及獲得更優惠的按揭計劃，另外轉按可分為「平手轉按」及「轉按套現」，如果選擇平手轉按，是指沒有改變剩餘還款額，轉移至向另一間銀行借貸。但如果透過轉按過程獲得資金，便屬於「轉按套現」。
轉按好處
1. 甩走發展商呼吸Plan或二按
在購買新盤時，發展商會提供吸引的按揭計劃，這些計劃通常在首兩、三年享有低息優惠，但在過後便要捱高息，如果物業估價上升，便可以透過轉按及時使用銀行的低息按揭計劃。
2. 甩走按揭保險
按揭保險能夠幫助買家以高成數按揭置業，但問題是規定只能作自用，不能作出租用途。如果出現物業升值，而借貸額佔物業估價的比重下跌，可能已經不需再用按揭保險也能償還貸款。借款人便可以透過轉按退保，而且如果首年退保，可獲發40%保費，第二年退回25%，第三年退回15%。
加按
當業主急需現金周轉，可考慮利用物業加按套現。加按套現是指為已按的物業向同一間銀行重新申請按揭，從而套取更多資金。加按套現的最佳時機是當物業有升值，估價高於買入價格，重新申請按揭後，新批出的貸款額便更高，從而獲得現金周轉。
按揭保險
按揭保險計劃在1999年已經推出，現時由香港按證保險有限公司營運。在按揭保險保障下，置業人士向銀行申請按揭時，可以以較高成數借貸上車。按揭保險分為舊按保及新按保兩種，1,000萬以下的住宅物業最高按揭成數為九成，1000至1125萬的最高按揭成數為八至九成(上限900萬)，1200萬物業的最高按揭成數為八成。
按揭保險「舊制」按揭成數
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樓價 |
按揭成數 |
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400萬或以下 |
90% |
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400-450萬 |
80-90%（貸款上限360萬） |
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450-600萬 |
80% |
按揭保險「新制」按揭成數
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樓價 |
按揭成數 |
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1,000萬以下 |
90% |
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1,000-1,125萬 |
80-90%(貸款上限900萬) |
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1,125-1,200萬 |
80% |
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1200-1920萬 |
50%-80%(貸款上限960萬) |
壓力測試
壓力測試是金管局於2010年開始提供的逆周期措施，現時申請按揭需要經過兩個關口，第一個為「供款與入息比率」，每月供款不得高於每月收入50%；另一個是壓力測試，需要假設最優惠利率加2%，每月供款不得多於每月收入60%。例如鎖息上限的實際按息為2%，壓力測試要求便是3%+2%=5%。
壓力測試會受多項因素影響，其中最大因素為樓價及按揭成數，以100萬的貸款額、按揭利率3.5%、供款期30年計算，供款與入息比率不得高於$8,981，壓力測試要求下供款不得高於$9,463。
每100萬所需的貸款額的壓力測試門檻
罰息期
申請按揭時，銀行職員會提醒按揭會設有罰息期，在指定時限內如果轉按至其他銀行，原有銀行會收取手續費。罰款期一般為2至3年。
新盤按揭攻略
不少人鍾情買一手樓/新盤，發展商有推出不少優惠的付款計劃吸客，而每種付款方法均有機會影響按揭申請。現時新盤主要有兩種供款方法，第一種為樓花時期已經開始上會，稱為即供付款，第二種為正式收樓前才上會，稱為建期付款。
樓花按揭
不少新盤興建時間需時幾年，「樓花」是指一手物業未落成之前已擁有物業的擁有權，好處是發展商通常會提供較多優惠。如果選擇樓花時期便申請按揭，借取六成以下按揭，不論是即供或建期按揭批核分別不大。如果需要申請按揭保險，600萬以下的物業仍可以申請按揭保險舊制/原有計劃，400萬或以下最高按揭成數為九成，在400以上至450萬按揭成數為八至九成（上限450萬），450萬至600萬最高按揭成數為八成。
建期按揭
如果選用現樓按揭，最大好處是可以600萬至1,000萬的物業能夠申請高達九成按揭，樓價1,000萬的單位最高能借到900萬，但發展商提供的優惠相對較低。不過選擇建期付款要注意按揭風險，例如屆時借款人的收入可能與現時有所出入，或者物業估價不似，均會影響按揭的最終獲批的借貸額。
新盤按揭成數對照表：
發展商按揭還是銀行按揭好?
為了鼓勵大家買入新盤，發展商會與財務公司合作推出優惠的按揭計劃，好處是買家申請發展商按揭時，無需進行壓力測試，所以又被稱為「呼吸Plan」。不過，發展商按揭的壞處是當蜜月期（大概2至3年）過後，有機會要承受高利息，屆時業主要再轉按才能以較低利息供樓。
住宅／二手樓按揭攻略
二手住宅的按揭較一手樓簡單，如果不選用高成數按揭／按揭保險，根據金管局的指引申請按揭，如果物業屬於自用1,000萬以下最高按揭成數為六成（上限為500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。如果物業是出租，最高按揭成數為五成。如果申請按揭保險，可以申請較高的按揭成數，1,000萬以下最高按揭成數為九成，1,000至1,125萬為八至九成(貸款上限900萬)，1,125至1,200萬最高按揭成數為八成。1,200至1,920萬最高按揭貸款額為960萬。
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不過，如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型（如村屋），按揭成數會出現不同變化，詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。
二手樓住宅按揭注意事項
1. 物業估價
買入二手樓要注意物業估價的高低，估價的結果會影響銀行最終批出的按揭成數。物業的估價會受物業質素及市況等因素影響，銀行會委託不同估價行進行評估。如想初步知道心儀住宅物業的的估價，可參考經絡按揭的中銀網上估價服務。
2. 注意人齡及樓齡
二手住宅按揭最長可做到還款30年，但會受借款人的年齡及樓齡而影響，人齡方面，現時銀行普遍會以「75減人齡」及「75減樓齡」計算最長還款期。例如一個借款人的年齡為50歲，其最長還款年期理論上為25年。或者一個樓齡達60年的物業，其最長還款年期理論上為15年。
居屋按揭攻略
居屋是政府資助房屋之一，讓香港市民更易上市。居屋主要分為新居屋及二手居屋兩種，申請人則分為綠表及白表人士兩類人士，銀行會根據物業及申請人身份而決定批出的按揭成數。如果綠表買家打算買入一手居屋，銀行願意提供高達九成半按揭，購買居屋只需要支付5%首期，假設買入300萬居屋，首期只需要15萬。如果白表買家打算買入一手居屋，銀行提供高達九成按揭，則需要支付一成首期，即30萬首期。
然而如果屬於二手居屋，樓齡較高未必會做到九成按揭。銀行一般會以首次發售日期起計19年為限，19年以下單位，銀行比較願意批出九成按揭，但19年以上單位，由於臨近房委會擔保期，銀行未必會批足九成按揭，或者需要削減還款年期。
如果打算買入居屋單位，新居屋的話一般毋須通過壓力測試，只要通過供款與入息比率，銀行都會接受按揭申請。然而，如果屬於房協單位，入息審查會較為嚴謹，像私樓一樣要進行壓力測試，即利率上升2%後，每月供款不得超出入息60%。
未補地價的居屋只能作自住用途，如果想把單位出租，便要向政府申請補地價。已補地價的居屋可作放租用途，按揭計劃的審批要求則與私人物業無異。
2023年的居屋名單已經出爐，詳情可參閱【居屋按揭懶人包】
如何取得按揭現金回贈？
申請按揭時，銀行會提供現金回贈吸引客人提取貸款，根據金管局指引，如果現金回贈少於1%，對貸款額沒有構成影響，但如果按揭現金回贈高於1%，便需要在貸款額中扣除，在完成買賣後銀行才發放現金回贈給借款人，分別如下:
以900萬借五成500萬，銀行A的現金回贈為1%，銀行B提供的現金回贈為2%。銀行B需要預備額外6萬元首期，合共506萬。不過，由於總貸款額有下降，可節省按揭利息支出。假設還款期為30年，銀行A的總利息支出為30.8萬，而銀行B的總利息開支為30.4萬，加上銀行於2、3個星期後會發放現金回贈，理應選擇現金回贈較高的按揭計劃。
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樓價 |
按揭成數 |
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1,000萬以下 |
90% |
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1,000-1,125萬 |
80-90%(貸款上限900萬) |
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1,125-1,200萬 |
80% |
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1200-1920萬 |
50%-80%(貸款上限960萬) |
不過，如果首期非常緊張，而銀行之間的現金回贈差異很少，選用高於1%的現金回贈按揭計劃有機會並不切合實際需要，選擇較低現金回贈的按揭計劃可能是另一方案。
如何取得按揭Mortgage-link戶口？
不少按揭計劃會設有高息的mortgage-link計劃，即可以把額外資金放入高息存款戶口，享有高息的存款額為剩餘按揭貸款額一半。透過使用mortgage-link，可以節省不少利息開支。如果你有充裕的資金，選用有mortgage-link的按揭計劃一般會較為著數。Mortgage-link的特色是戶口屬於活期存款，一旦生活出現突發事情需要資金，戶口內的資金可以隨時提取。例如現時按揭剩餘貸款額為200萬，Mortgage-link的高息存款額上限便是100萬。
Mortgage-link特色
與按揭利率一致：即假設按揭貸款實際利率為3%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為3%。不論是私人屋苑、資助房屋（如居屋），是否使用按揭保險，也有銀行願意提供Mortgage-Link計劃。
H按、P按計劃皆有Mortgage-link：H按、P按或定息按揭，均有銀行提供Mortgage-Link計劃，但一般只限於住宅按揭（不論是私樓還是資助房屋），而工廈、商廈、舖位及車位的按揭計劃則沒有Mortgage-Link，而商業客戶也不會獲得Mortgage-Link計劃。
Mortgage-link有甚麼好處?
1. 慳息：由於高息戶口享有與按揭息率一致的利率，比銀行一般的銀行活期息率高出一截，所以獲得的利息更多，等於對沖部份按揭利息支出。
2. 活期存款較彈性：由於Mortgage-link屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以非常適合存放備用資金，節省利息開支。
甚麼叫按揭轉介？
銀行的按揭計劃五花八門，如果買家或業主不清楚應選用哪個銀行的按揭計劃最適合自己，不妨找按揭轉介公司幫手，按揭轉介公司不會向客人收取手續費，只會向銀行或財務機構收取佣金。如想知道不同銀行的最新按揭計劃，可瀏覽【經絡按揭轉介比較網頁】。
