【供樓扣稅2024】扣稅上限、年期、資格、如何用盡扣稅額？
供樓可扣稅！想節省稅務支出，如何善用免稅額就相當重要。如果你是供樓一族，便可以利用政府的「居所貸款利息扣除計劃」，亦即「供樓免稅額」。納稅人可以為自住物業所產生的按揭貸款利息申請稅務扣減，每年最多可減HK$10萬。以下與你講解供樓扣稅的上限、年期、資格及注意事項，助你用盡免稅額！
什麼是供樓扣稅？供樓免稅額上限是多少？
供樓扣稅 / 供樓免稅額（居所貸款利息扣除）是財政預算案中的一項稅務減免措施，業主可為按揭的利息支出申請稅務扣減，以減輕稅務負擔。供樓利息免稅額僅限於自住物業，每年基本扣稅上限為10萬元，可享稅務扣除的年度為20年。納稅人需要在「個入入息稅報表」上，填寫8.1、8.2及8.4項「利息扣除」部分，以及BIR60之附錄第10部分，並提供單位的按揭利息開支。
值得一提的是，由於納稅人可以自由選擇在哪個課稅年度使用供樓免稅額，不一定要連續每年申請扣稅，因此納稅人可以按照自己的換樓計劃、按揭息率和財務狀況要等來決定使用免稅額的最佳時機。
納稅人與子女同住 扣稅上限增至12萬
從2024-25課稅年度開始，如果納稅人與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住，居所貸款利息扣除上限便會由原本的HK$10萬增加到HK$12萬，直至該名子女年滿18歲為止。
如何用盡扣稅上限？三點考慮因素
居所貸款利息扣除計劃的扣稅上限為HK$10萬。如果想用盡扣稅額，便要視乎物業的按揭利息是否貼近HK$10萬元。要發揮扣稅額的最大用途，便要考慮以下幾點：
1. 高息環境更着數
在一般情況下，高息環境會較容易用盡扣稅額。假設物業的按揭額為HK$350萬，如果息率為2厘，1年的按揭利息便為HK$7萬左右。但以同一筆貸款額計算，在高息環境下，假設息率為3厘，1年的按揭利息約為HK$10萬元，便可用盡扣稅額。但當然，如果物業本身的借貸金額高，即使在低息環境下也能用盡免稅額。
2. 息隨本減 買樓初期利息較高
按揭供款額是以「息隨本減」的原則來計算的，供樓初期的還息比例都會比後期高，利息支出亦會較大。因此，在供樓初期使用供樓免稅額來減輕稅務負擔也許會是較為明智的做法。此外，還款年期越長，總利息亦會越高，可用盡扣稅額的機會便越高。
3. 收入越高 免稅額越能發揮作用
使用供樓利息扣稅額目的無非是想減輕稅務負擔，如果納稅人的收入未算太高，在使用基本免稅額後，稅務開支不算太沉重的話，便建議保留扣稅額。因為「居所貸款利息扣除」有20年的年期限制，當日後個人收入增加時，稅務開支亦會增加，這時候使用供樓扣稅額便能發揮更大的慳稅作用。
供樓扣稅要符合什麼資格？
如果納稅人本身持有物業，而該物業又是納稅人的主要自住居所，基本上便合資格申請「居所貸款利息扣除計劃」。
- 物業須位於香港
- 物業為納稅人所擁有（唯一擁有人、聯權或分權共有人）
- 物業為納稅人的主要自住居所
- 貸款利息必須由購買該住宅而產生
換言之，如果納稅人擁有多過一項住宅物業，符合供樓扣稅資格的物業便只有主要居所，其他物業則不符合扣稅資格。此外，以下情況的物業也不符合申請扣稅資格：
- 非住宅物業（如工商舖）
- 樓花（未入伙）
- 子女名下物業但由父母供款，父母不能獲扣稅
轉按要留意 加按後利息不可申請扣稅
不少供樓一族都會轉按，而轉按時所增加的貸款額（加按）又是否符合扣稅資格呢？簡單來說是不能的。供樓利息扣稅只限於最初置業時所產生的貸款額；而如果有加按套現，套現部分的利息支出便不能夠扣除。轉按物業時，納稅人只可以為轉按後非套現的按揭利息申請稅務扣減。
夫婦聯名物業視作一個居所
如果該物業由夫婦聯名持有，夫婦二人又是否可以分別申請HK$10萬供樓扣稅額（合共HK$20萬）呢？答案也是不可以的。聯名持有的物業，每人分別最高可扣除的供樓利息稅項為HK$5萬，亦即合共HK$10萬。即使夫婦二人各自持有物業，但因他們的「共同主要居所」只有一個，因此也只有一所物業合資格申請稅務扣減，上限同樣為HK$10萬。
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