【銀主盤攻略】銀主盤買得過？購買及按揭流程

近近年銀主盤成為許多投資者關注焦點，什麼叫做銀主盤？如何買銀主盤？買銀主盤有什麼風險？銀主盤可做按揭？本篇銀主盤攻略為大家詳解投資銀主盤資訊！

銀主盤攻略︰銀主盤是什麼？

銀主盤是指原業主無法償還按揭貸款，被銀行或財務機構收回並重新出售的物業。這類物業常被視為潛在的「筍盤」,但實際價格並非總是低於市場水平。 銀行會根據最新的物業估值來定價，物業估值可能低於銀主盤拍賣價格或售價。

如何尋找銀主盤

要找到合適的銀主盤，您可以通過以下渠道：

• 專業地產代理公司（如美聯物業、香港置業等）
• 銀行自有的物業銷售平台
• 拍賣行網站（如忠誠拍賣、環亞拍賣行）
• 網上物業搜尋平台
• 報章分類廣告

許多人常將銀主盤與無契樓、釘契樓等存在業權問題的物業混為一談，這是一個常見的誤解。事實上，銀主盤在法律上並不存在業權或物業問題。當銀行收回物業後，銀行即成為該單位的合法業主，因此在定價原則上，銀主盤與一般二手樓並無本質區別。

銀主盤定價

銀主盤定價並非單純追求低價，定價通常考慮以下因素︰

專業估價

• 銀行進行專業的市場估價

• 反映物業的實際市場價值

• 不僅考慮未償還的貸款金額

市場導向定價

• 銀行以接近估價的價格出售物業

• 價格基於市場價值，而非僅僅補回貸款

價格彈性

• 通常在估價的10%至20%範圍內

• 為加快銷售進程提供合理彈性

物業質量差異

• 內部裝修狀況

• 坐向和景觀

• 樓層高度

• 整體維護狀態

銀主盤供需

• 銀主盤數量增加可能導致價格競爭

• 競爭通常不會使價格大幅低於市場水平

銀行利益平衡

• 平衡快速回收資金和獲取合理回報

• 不會簡單地以最低價格出售物業

銀主盤攻略︰銀主盤購買流程

購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。以下是詳細流程：

公開發售流程

1. 通過代理尋找合適的銀主盤
2. 進行實地考察
3. 通過代理”入標”，即提交報價
4. 繳付3%-5%的臨時訂金
5. 等待銀行選擇最高出價者
6. 簽署臨時買賣合約
7. 安排銀主盤按揭
8. 簽署正式買賣合約
9. 物業成交

1. 搜集拍賣資訊
2. 委託律師查閱物業契約
3. 準備資金或安排預先批核銀主盤按揭
4. 參加拍賣會
5. 成功競投後立即繳付10%訂金並簽署臨時買賣合約
6. 安排餘下手續
7. 簽署正式買賣合約
8. 物業成交

如何找到銀主盤？

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投資銀主盤雖然可能帶來高回報，但也存在一些特殊風險：

• 產權問題：部分銀主盤可能存在產權糾紛，需要特別注意。

• 物業狀況：銀主盤的物業狀況往往較差，可能需要額外的裝修費用。

• 隱藏欠款：可能存在未清償的管理費或維修費，需要買家承擔。

• 市場風險：銀主盤的價格波動可能較大，需要準確把握市場走勢。

• 法律風險：購買流程中可能涉及複雜的法律問題，建議聘請律師。

延伸閱讀︰銀主盤的風險

銀主盤攻略︰銀主盤按揭

銀主盤的按揭申請過程與一般物業有所不同。以下是幾個重點：

• 預先批核：建議在參與競投前先獲得銀行的按揭預先批核。

• 按揭成數：銀行對銀主盤的按揭成數可能較保守，通常在五成至六成之間。

• 估價問題：銀行可能會採用更嚴格的估價標準，影響最終的按揭金額。

• 特殊情況：如銀主盤存在僭建、遺失樓契等問題，可能會影響按揭申請。

延伸閱讀︰銀主盤按揭

銀主盤常見問題

如何判斷銀主盤買唔買得過？

銀主盤值得買入與否，需要考慮多個因素，包括：

• 物業位置和周邊配套

• 現有租金回報率

• 物業狀況和可能的維修成本

• 未來增值潛力

• 當前市場行情

延伸閱讀︰銀主盤5大入市錦囊

購買銀主盤需要特別注意什麼法律問題？

銀主盤買家需要注意：

• 確保物業沒有未清償的債務或留置權
• 檢查是否有未解決的法律糾紛
• 確認所有必要的文件都齊全
• 影響物業使用或轉售的限制條款

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