【置業懶人包】買二手樓流程：8大步驟從搵樓到收樓

想買二手樓但不知從何入手？本文詳細解說香港買二手樓流程8大步驟，從搵樓、估價到簽約交收，完整分析各個環節注意事項。新手買家必讀的二手樓交易指南！

第一步：搵樓全攻略

現今科技發達，買家搵樓方式更加多元化。除了傳統到實體地產代理分行查詢，更可以透過手機APP或網上平台隨時搵盤。無論是美聯筍盤APP或美聯官網，都能讓你足不出戶搜尋心水物業。

搵樓注意事項

在約睇心儀單位前，必須簽署「地產代理協議」，即俗稱的「睇樓紙」。簽署前務必仔細閱讀佣金條款，確認代理牌照，並記錄所有睇樓日期和單位資料。特別要留意協議有效期，因為這份文件具有法律約束力。

以準買家參觀屯門市廣場單位為例，必須與地產代理簽署睇樓紙。此協議一般有效期為3個月，期內如購入曾睇過的單位，必須經由原簽約的代理公司，否則需支付額外佣金（一般為成交價1%）。以300萬單位為例，額外佣金可達3萬元。建議準買家應記錄所有睇樓日期、單位編號及代理資料，避免重複睇樓衍生糾紛。

重要提醒

簽署睇樓紙後，如要購入曾經參觀的單位，必須經由原簽約的地產代理公司辦理，否則可能需要支付額外佣金。這是很多準買家容易忽略的重要細節。

第二步：物業估價程序

選定心儀物業後，下一步是向銀行申請物業估價，這直接影響按揭條款及貸款額度。銀行會根據多項因素進行專業評估，確保物業價值合理。

估價考慮因素

銀行在估價時會考慮同區最新成交價、樓齡及維修狀況、單位實用面積、樓層及景觀、屋苑設施，以及交通配套等多個範疇。這些因素都會直接影響最終的估價結果。

專業建議

買家應在簽署臨時合約前先做估價，並透過按揭轉介比較不同銀行的估價結果。這些資料不僅可作為與業主議價的依據，更能幫助評估實際市場價值。建議同時向3-4間銀行查詢，以獲取最理想的估價。

第三步：簽署臨時買賣合約

當買賣雙方就價格達成共識後，便會進入簽署臨時買賣合約階段。這份具法律效力的文件會列明交易的重要條款及細則。

臨時訂金安排

買家需支付臨時訂金，一般為樓價的3%至5%。這筆訂金俗稱「細訂」，在簽署臨時合約時即時支付。值得注意的是，一旦簽署臨時合約，如買家違約，這筆訂金可能會被沒收。

合約重要條款

臨時買賣合約會詳細列明樓價、支付方式、交易期限等重要資料。同時也會訂明物業現況、包括或不包括的裝修及設備，以及特別條款等。

第四步：申請按揭貸款

臨時合約簽署後，買家就可以正式向銀行申請按揭。建議向3至4間銀行申請，既可比較條件，又不會過度影響個人信貸記錄。

申請所需文件

申請按揭時需準備的文件包括身份證明、入息證明、資產證明等個人文件，以及臨時買賣合約副本等物業相關文件。銀行或會要求額外文件，建議提前準備。

選擇合適按揭計劃

現時市面上有不同類型的按揭計劃，包括定息及浮息。選擇時要考慮還款期、利率、供款能力等因素，同時留意各項優惠條款及附帶條件。

第五步：委任代表律師

正式買賣合約必須通過律師處理。買家可自行委任信任的律師行，處理合約審核及後續法律程序。

律師職責範圍

律師會負責審查業權文件、草擬及審核正式買賣合約、處理按揭文件等。他們會確保整個交易過程合法有效，保障買家權益。

律師費用預算

一般律師費用實際收費視乎個案複雜程度而定。部分律師行或會收取額外雜費，建議預先問清楚收費細則。

第六步：簽署正式買賣合約

買賣雙方通常會在簽署臨時合約後14天內，簽署正式買賣合約。這時買家需要通過律師支付樓價5%至7%的「大訂」。

印花稅安排

買家需要在簽署正式合約時繳付印花稅。印花稅金額會因應物業價格、買家身份（首置或非首置）等因素而異。律師會協助計算及安排繳付。

注意事項提醒

如買家未能如期簽署正式合約，可能會被視為違約，已付的臨時訂金會被沒收。因此必須確保資金準備充足，按時完成交易程序。

第七步：簽署按揭契約

在成交前，買家需要簽署按揭契約。這份文件詳細列明借貸條款、還款安排等重要資料。

銀行放款安排

當買家簽妥按揭契約後，銀行會安排放款予賣方。這筆款項通常會在成交當日經由律師處理，確保交易順利完成。

供款細節確認

簽約時要特別留意還款期、利率、每月供款額等細節，確保清楚了解自己的供款責任。

第八步：驗樓及完成交易

最後階段是驗樓及完成交易。建議在成交前最後一次詳細驗樓，確保物業狀況符合合約規定。

驗樓重點項目

驗樓時需要仔細檢查單位的結構、裝修、設備等狀況，確保一切正常。如發現問題，應即時通知律師處理。

完成交易程序

完成交易時，買家需繳付樓價餘額，賣方則會交付單位鑰匙。之後可以安排更改水電煤户口、辦理火險等事項。

文章提供：美聯物業