【供樓扣稅全攻略】扣稅條件、用盡10萬免稅額、加按轉按影響
2025年03月14日
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想知供樓利息如何扣稅？立即了解居所貸款利息扣稅條件、每年$10萬上限、加按轉按影響，教你用盡20年扣稅額，附常見問題解答！
何謂居所貸款利息扣稅？
居所貸款利息扣稅是香港稅務局提供的稅務寬免措施，允許業主將供樓利息支出從應課稅收入中扣除，從而減少稅務負擔。
扣稅核心條件
- 物業用途：必須為香港境內住宅，且全部或部分用於自住。
- 貸款來源：需來自合規金融機構（如銀行、政府資助計劃等）。
- 車位限制：僅限與住宅同時購入且位於同一範圍的車位，利息可併入扣稅。
扣稅上限與年期
- 每年上限：$100,000港元。
- 總扣稅年期：最多20個課稅年度，無需連續使用。
扣稅條件與限制
符合資格的物業類型
- 住宅單位（包括村屋、私人屋苑、居屋等）。
- 自用車位（需與住宅同時購入）。
不符合資格的情況
- 工商物業（如工廈、商舖）。
- 未入伙的樓花供款利息。
- 加按新增的貸款部分（詳見下文）。
如何最大化扣稅額？
影響扣稅額3大關鍵因素｜實例拆解如何用盡$10萬免稅額 {#h3}
關鍵一：了解扣稅基本原則避開陷阱
合資格條件：
- 物業用途：必須為香港境內住宅且自住（出租物業需改用「個人入息課稅」申索）。
- 貸款用途：僅限購買該物業的按揭利息（加按新增貸款部分不可扣稅）。
- 樓花限制：入伙前供款利息不符資格（例：2024年4月入伙，僅24/25課稅年度起可申索）。
陷阱案例：
- 誤申出租物業：若將自住物業中途出租，需調整申索比例，否則可能被追討稅款。
- 車位未符條件：非自用或未與住宅同時購入的車位利息，不可併入扣稅。
關鍵二：供款早期優先申請，鎖定高利息階段
按揭初期利息佔比高，越早申索越接近$10萬上限。
假設業主買入700萬太古城3房單位：
| 供款年度 | 尚欠本金（萬） | 年利息支出（萬） | 是否用盡扣稅額？ |
| 第1年 | 420 | 10.39 | 超額（可申$10萬） |
| 第3年 | 398 | 9.5 | 未達上限 |
| 第7年 | 350 | 8.2 | 差距擴大 |
| 第20年 | 150 | 4.6 | 僅46%利用率 |
操作策略：
- 首5年集中申索：累積扣稅$50萬，佔總扣稅額度25%。
- 後期彈性保留：若利息低於$7萬/年，建議暫停申索，留待換樓後使用。
關鍵三：扣稅年度配合換樓時機
換樓實戰案例：
1. 現有物業：已供款15年，年利息降至$7萬以下。
2. 新購物業：900萬物業，貸款540萬、25年還款期、利率2.5%。
- 首5年利息：每年約$12萬～$11萬（超出$10萬上限）。
- 最佳策略：保留剩餘扣稅年度，用於新物業高息階段。
效益對比：
| 策略 | 總扣稅額（20年） | 備註 |
| 舊物業持續申索 | $140萬 | 後期年利息低，利用率不足50% |
| 保留額度用於新物業 | $200萬 | 集中高息階段，用盡$10萬/年 |
加按轉按對扣稅的影響
加按：部分利息不可扣稅
若原貸款300萬加按至400萬，新增的100萬貸款利息不可扣稅，僅75%利息符合資格。
轉按：不影響扣稅
若轉按後貸款額不變，利息仍可全額扣稅。
常見問題FAQ
出租物業如何扣稅？
業主可選擇以「物業稅」或「個人入息課稅」方式，申索供樓利息支出。
樓花入伙前的供款利息
未正式入住前的供款利息，不符合扣稅資格。
工商物業不可扣稅
工廈、商廈等非住宅物業，無法申請居所貸款利息扣稅。
如何修改已申報的扣稅年度？
可在6個課稅年度內向稅局提出更改，需補交稅款或追加證明文件。
加息會增加扣稅額嗎？
加息雖提高利息支出，但隨本金遞減，實際可扣稅額可能減少。
車位扣稅需符合哪些條件？
必須與住宅同時購入、自用且位於同一範圍。
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文章提供：美聯物業
