【釘契樓】釘契6大原因、買釘契樓風險與自保攻略
2025年04月07日
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想以低於市價購入物業?釘契樓或許是一個選擇,但背後潛藏不少風險。本文將詳細解析釘契樓的定義、成因及購買時的注意事項。
什麼是釘契樓?
釘契樓是指物業或業主本身涉及未處理的法律訴訟,在土地註冊處有相關註冊文件,因而構成產權負擔的物業。當物業被釘契時,相關權益人(如債主、地政署或屋宇署)會依照登記先後次序獲得償還。
釘契的6大常見原因
業主欠債釘契情況
- 因欠債被入稟追討
- 法庭會將物業充公並登記於樓契
- 東港城案例：曾有業主因財務糾紛，物業被釘契後以低於市價15%出售。
管理費欠款所致
- 業主立案法團可申請拍賣單位追收欠款
- 不論欠款金額多寡均可提出訴訟
政府費用拖欠問題
- 包括差餉、地租等
- 政府有權發出警告信並登記
建築物條例違規
- 包括僭建、危險建築物
- 需接受屋宇署的改建令或清拆令
大廈公契違反事項
- 如非法分租、擅自商業用途
- 由業主立案法團提出訴訟
業權糾紛問題
- 涉及遺產或婚姻問題
- 需要較長時間解決
釘契樓對買家的影響
價格折讓優勢
- 一般比市價低
- 折讓幅度視乎釘契嚴重程度
按揭貸款限制
- 銀行可能拒絕批核按揭
- 較低的按揭成數
法律責任承擔風險
- 可能需承擔原有的法律責任
- 需在買賣合約中特別註明保障條款
購買釘契樓的自保方法
深入查冊調查
專業團隊必須徹底審查土地註冊處的所有相關文件，包括產權負擔、法院命令、政府通知等記錄。仔細檢視釘契的性質、嚴重程度及可能帶來的影響。
專業律師把關
委託具備物業買賣經驗的律師進行全面評估，確保交易安全。律師能提供專業意見，評估風險，並協助處理複雜的法律文件。
堅持釘契解除
與賣方訂立具體的釘契解除時間表，要求提供處理進度報告。所有承諾必須以書面形式確認，並設定明確的違約處理機制。
合約保障條款
在買賣合約中加入完整保障條款，包括：
- 列明所有釘契問題
- 設定解決期限
- 訂立賠償機制
- 保留撤銷權利
常見問題FAQ
Q: 如何知道物業是否有釘契?
A: 必須進行物業查冊,最好委託專業律師協助確認。
Q: 買釘契樓會比較平嗎?
A: 一般來說會較市價便宜,但折讓幅度要視乎釘契問題的嚴重程度。
Q: 銀行會批出釘契樓按揭嗎?
A: 視乎釘契性質,部分銀行會拒絕或降低按揭成數。
Q: 購買釘契樓前需要特別注意什麼?
A: 建議聘請專業律師審查所有文件,確保賣方承諾在成交前解除釘契。
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文章提供：美聯物業
