【租務糾紛】執達吏收樓：拆解完整5大流程
2025年04月17日
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美聯物業為您拆解執達吏收樓完整流程！從申請收樓令、張貼通告到破門執行，掌握法律程序與費用明細，立即保障業主權益！
為什麼需要執達吏收樓？
香港不少租務糾紛需執達吏介入收樓，業主若自行換鎖或斷水電，可能觸犯《業主與租客（綜合）條例》第119條。遇上租戶拖欠租金、單位被分租的問題，業主可尋找執達吏幫忙收樓。執達吏是負責執行及傳達法官裁決的官職人員，美聯物業結合法律實務，整理執達吏收樓系統化流程，助您合法高效收回物業。
執達吏收樓5大流程
步驟1：入稟追討欠租與收樓令申請
- 前置條件：
租約已打釐印
提交CR109表格至差估署
欠租超過15天
- 法院選擇：
| 欠租金額 | 管轄法院 |
| ≤7.5萬港元 | 小額錢債審裁處 |
| 7.5萬～300萬港元 | 區域法院 |
| 無上限 | 高等法院原訟庭 |
步驟2：提交收樓申請與文件準備
- 必備文件清單：
- 已填妥《申請通知書》（表格22）
- 已打釐印租約正副本
- 租客欠租證明（銀行紀錄、WhatsApp催租截圖）
- 費用明細：
- 土地審裁處申請費：$235
- 文件存檔費：$188
步驟3：送達通知書與張貼通告
- 法律要求：
- 提交申請後7日內送達副本予租客（掛號信/親身遞交）
- 連續3日張貼《致實際管有或居住者通知書》於單位大門
- 提交《送達確認書》（表格30）至法院
- 寬限期：通知書需註明租客清償欠租的最後期限（通常7-14日）
步驟4：申請判決書與收樓令狀
- 無異議處理：若租客未於7日內提出反對，可向法院申請：
- 判決書（確認欠租責任）
- 收樓令狀（授權執達吏執行）
- 費用預繳：
- 執達吏按金：1,500（市區）／1,500（市區）／1,500（市區）／2,000（新界）
- 保安員費用：按8天服務期預估
步驟5：執達吏上門執行收樓
- 執行流程：
- 首次通知：執達吏寄發《遷出通知書》
- 最後通牒：7日後發出《最後遷出通知》
- 破門收樓：鎖匠隨行開鎖，全程錄影存證
- 財物處理：
- 拍照存檔（$40/張）
- 申請「扣押令」拍賣抵債
二、執達吏收樓費用全解析
政府法定費用
| 項目 | 費用（港元） | 法例依據 | 官方來源連結 |
| 土地審裁處申請費 | $235 | 《法院費用規則》第4條 | 司法機構公告 |
| 執達吏按金 | $1,500起 | 《執達主任條例》第12條 | 執達事務組指引 |
| 文件存檔費 | $188 | 《土地審裁處規則》第25條 | 土地審裁處表格 |
2. 第三方實支實付費用
| 項目 | 費用說明 | 備註 |
| 鎖匠破門費 | 按實際開支收取 | 需使用執達吏指定合資格鎖匠 |
| 財物存倉費 | 按倉儲公司報價 | 存放期至少8天（《扣押令規則》第15條） |
| 送達通知書郵費 | 掛號信實際郵資 | 按香港郵政費率計算 |
隱形成本警示
- 時間成本：全程需時2-4個月
- 法律風險：若程序瑕疵，租客可反控「非法收樓」索償
三、業主必知3大實務技巧
技巧1：加速收樓流程
- 委託律師同步申請「簡易判決令」，縮短審理時間
技巧2：防範租客破壞
- 收樓前申請「中期收管令」，由執達吏暫時接管物業
- 投保「業主法律責任險」，涵蓋租客財物損失
技巧3：跨境物業處理
- 海外物業需依當地法規（如英國需經High Court Enforcement Officers）
四、常見問題權威解答
Q1：租客突然還款能否中止收樓？
- 初犯寬限期：若首次欠租且全額清償（含法律費用），可撤回收樓令
- 累犯處理：業主有權繼續收樓程序，防止再次拖欠
Q2：收樓後租客財物如何處置？
- 法定程序：
- 向法院申請「財物處置令」
- 執達吏拍賣後扣除欠款，餘額退還租客
- 實務建議：簽約時加入「棄置條款」，授權業主處理滯留物品
- 美孚新邨案例：
- 美孚新邨某業主（化名鄺先生）透過執達吏收樓時，租客以「未起床整理」為由要求延期。雖獲額外1日搬遷，最終仍遺留大量傢俬雜物，業主需自行花費清拆
Q3：有限公司租客如何追討？
- 雙重保障：
- 要求股東簽署「個人擔保協議」
- 申請凍結公司銀行賬戶（區域法院命令第49章）
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文章提供：美聯物業
