【將軍澳租務雙城記】市中心 vs. 日出康城，誰是下一個黃金十年「現金牛」？
2025年08月12日
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在當前樓市「價跌租升」的新格局下，聰明的資本正在尋找避風港與增長點。投資者的目光，已從追逐價格波動轉向尋求穩定的租金回報。作為全港焦點的供應重鎮，將軍澳區內的兩大引擎——發展成熟的將軍澳市中心與充滿未來感的日出康城——再次被置於聚光燈下。
一個是今天就能提供穩定現金流的「收租王」，另一個是明天有望實現巨大增值的「潛力股」。兩者之間，不僅是地理位置的差異，更是兩種投資哲學的對決。本文將透過深度數據分析，為您剖析兩區的真實價值，助您鎖定最適合自己的投資路徑。
第一章：數據透視——截然不同的租金軌跡
要看清市場，必須讓數據說話。對比2019年7月至2025年6月長達六年的租金走勢，一個明顯的分化現象浮出水面：
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地區 |
代表屋苑 |
2019年7月 平均呎租 |
2025年6月 平均呎租 |
租金變化 |
區域特性 |
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將軍澳市中心 |
$40.6 |
$43.7 |
+7.6% |
成熟核心，配套頂級 | |
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將軍澳廣場 |
$38.4 |
$41.2 |
+7.3% |
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$38.7 |
$40.3 |
+4.1% |
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調景嶺 |
$36.5 |
$38.8 |
+6.3% |
轉線樞紐，校網優勢 | |
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$37.4 |
$39.6 |
+5.9% |
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寶琳 |
$41.8 |
$42.5 |
+1.7% |
傳統社區，生活便利 | |
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坑口 |
$43.5 |
$43.0 |
-1.1% |
社區成熟，樓齡稍舊 | |
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$39.0 |
$38.1 |
-2.3% |
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日出康城 |
$31.5 |
$29.7 |
-5.7% |
新興區域，供應龐大 |
核心解讀：數據差異的背後，直指一個關鍵因素——市場供應結構。將軍澳市中心的發展已近飽和，供應穩定；而日出康城近年正處於新樓入伙的高峰期，大量新盤湧入租務市場，自然對區內、特別是樓齡較舊的期數造成短期租金壓力。
第二章：確定性的魅力——將軍澳市中心的「不敗定律」
將軍澳市中心之所以能在市場波動中保持租金的領導地位，源於其三大難以複製的優勢：
1. 無可匹敵的便利性：作為整個區域的「心臟」，市中心以港鐵站為核心，透過四通八達的天橋網絡，無縫連接PopCorn、將軍澳中心等多個大型商場。從頂級購物到精緻餐飲，從圖書館到海濱公園，所有生活所需均在咫尺之內。這種極致的便利性，對追求生活品質的本地中產家庭和金融專才構成了致命的吸引力。
2. 供應稀缺的議價能力：市中心住宅供應已基本「斷層」，市場上以穩定的二手存量為主。在需求持續旺盛的情況下，供應量的稀缺賦予了業主強大的議價能力，使租金水平得以「易上難落」，成為投資者最可靠的護城河。
3. 高質素的租客群體：此區的租客普遍為港島東及九龍東的專業人士，他們收入穩定，對生活環境要求高，租金承擔能力強。這不僅保證了穩定的租務回報，也意味著更低的空置風險和更省心的物業管理。
第三章：潛力的悖論——日出康城的「冰與火之歌」
數據顯示日出康城租金下跌，是否就應判其「出局」？答案是否定的。康城的真實情況，遠比單一數據複雜，呈現出獨特的「內部市場分化」現象。
1.「供應衝擊」下的新舊分野：近年大量新單位落成，確實對樓齡較舊、位置稍遜的期數（如峻瀅）造成了租金壓力。然而，在硬幣的另一面，那些最新落成、最靠近港鐵站和「The LOHAS康城」商場的新期數（如LP6、MONTARA等），卻是市場的寵兒，租務成交極為活躍，呎租屢創新高，部分優質單位的回報率甚至超越市中心。在康城投資，「選籌」的精準度是致勝關鍵。
2. 基建革命的長線價值：這才是日出康城未來價值的最大催化劑。**「將藍隧道」及「將軍澳跨灣連接路」**的開通，已從根本上改寫了康城的交通版圖。過去「吊腳」的刻板印象已成歷史，如今駕車前往港島東或九龍東CBD2僅需15-20分鐘。交通動脈的打通，正持續吸引著過去因交通問題而卻步的市區租客，為其長線租金增長注入了最強勁的動力。
3. 自成一體的生活配套：大型商場「The LOHAS 康城」的全面營運，已讓日出康城進化成一個功能完善的獨立社區。超市、戲院、各式商店一應俱全，完全滿足了數萬居民的日常需求，社區成熟度今非昔比。
第四章：投資策略對決——您屬於哪一種類型？
將軍澳市中心與日出康城，代表了兩種投資取向。您可以根據自身的風險偏好和投資目標，進行對號入座：
◦ 如果您是「穩健保守型」投資者：
- 追求目標：即時、穩定、可預測的現金流，低空置風險。
- 理想選擇：將軍澳市中心。
- 投資邏輯：買入的是「確定性」。憑藉其成熟配套和稀缺供應，您能即時獲得堅實的租金回報，安穩地享受資產增值。
◦ 如果您是「長線進取型」投資者：
- 追求目標：長遠的資本增值潛力，願意以短期波動換取未來更高的回報。
- 理想選擇：日出康城（特指最新、最便利的期數）。
- 投資邏輯：投資的是「未來性」。您需要有眼光看穿短期供應的迷霧，並有耐心等待基建效應完全發酵。一旦供應被市場消化，其價值釋放的潛力將非常巨大。
總結與展望
總而言之，這場對決並無絕對的贏家，只有最適合您的選擇。
- 選擇將軍澳市中心，是選擇一份安心，一份基於成熟社區的穩定回報。
- 選擇日出康城，是選擇一個機遇，一場押注未來基建紅利與社區蛻變的投資。
展望未來，我們預期隨著日出康城最後數期供應被市場逐步吸納，加上「將藍隧道」的交通優勢日益深入民心，兩區的租金差距將會逐漸收窄。對於有遠見的投資者而言，今天的差距，或許正是明天的機遇。
常見問題解答 (FAQ)
Q1: 總結來說，現時投資日出康城還是將軍澳市中心更好？
A1: 這完全取決於您的投資風格。若您追求低風險和穩定的即時回報，將軍澳市中心是您的不二之選。若您能承受短期市場波動，並看好長遠的基建發展潛力，希望捕捉更大的升值空間，那麼精心挑選日出康城的新期數物業將更具吸引力。
Q2: 為何數據顯示康城租金下跌，文章卻說它有潛力？
A2: 這是因為康城內部市場差異巨大。數據採用的舊期數屋苑，因樓齡和位置不及新盤，在海量新供應競爭下租金自然受壓。但與此同時，位置優越的新期數樓盤租務表現非常強勁，呎租水平極具競爭力，這才是其潛力的真實反映。投資康城不能一概而論，必須細化分析。
Q3: 目前這兩區的呎租水平大概是多少？
A3: 根據2025年6月的最新數據，將軍澳市中心主要屋苑的平均實用呎租約為 $40至$44。而日出康城的租金範圍較廣，從樓齡較舊的約 $30，到最新期數貼近甚至超越 $40 的水平都有。
Q4: 新隧道和跨灣大橋對日出康城的租務市場有多大實際幫助？
A4: 有著根本性的巨大幫助。這兩項基建徹底解決了康城過往最致命的交通痛點，大幅縮短了往返核心商業區的通勤時間。這正持續吸引更多高質素的駕車租客群體，是支撐其租金長遠增長的最核心動力。
Q5: 如果我想投資日出康城，應如何選擇？
A5: 我們的核心建議是：優先考慮樓齡最新、最靠近港鐵站和「The LOHAS康城」商場的期數。這些單位的便利性最強，會所設施最新，最受租客追捧，在租務市場上擁有最強的競爭力和租金議價能力。
Q6: 在目前「租升價跌」的市況下，是入市收租的好時機嗎？
A6: 對於資金充裕、並計劃作長線持有的投資者而言，目前市況提供了一個機會窗口。樓價相對較低，意味著可以用更低的成本購入資產，而租金回報率則處於較高水平。這為建立穩健的現金流提供了有利條件。但任何投資決策前，都應仔細評估個人財務狀況和風險承受能力。
免責聲明
本文內容僅供一般參考，並不構成任何投資、財務或置業建議或要約。文中所述觀點及數據未必準確完整，並可能隨時更改。投資涉及風險，讀者在作出任何決策前，應自行判斷並諮詢專業人士。作者及發布方對因使用本文資料而引致的任何損失概不負責。
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