【2026居屋全攻略】透視「一表三抽」新制與啟德、將軍澳上車機會
2025年12月18日
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2026居屋市場將迎來變化，最受矚目的莫過於「一表三抽」新制帶來的便利，以及位於啟德、將軍澳等核心地段的新盤供應。本文將作為一份深度指南，從政策分析、地段潛力、財務規劃到申請策略，為您全面拆解 2026 居屋的入市關鍵。
何謂「一表三抽」？申請機制的重大變革
過去，申請資助房屋（居屋、綠置居、白居二）往往需要重複填報表格及繳付申請費用，這對申請者而言既費時又容易混淆。為了簡化程序，房委會推行了「一表三抽」的優化措施，這對申請者來說是一個重大的戰略轉變。
1. 簡化流程帶來的連鎖反應
所謂「一表三抽」，是指申請者在填寫一份居屋申請表時，可以同時選擇參與「居屋」、「綠置居」或「白居二」的抽籤（視乎申請者身份而定）。這種「一條龍」式的服務，不僅減少了行政錯誤的風險，更讓申請者能夠一次過覆蓋不同類型的資助房屋機會。
從宏觀角度看，這項措施有助於房委會更準確地掌握市場需求數據。對於申請者而言，這意味著您需要更早地決定自己的置業優次。例如，如果您同時中選居屋與綠置居，您必須在短時間內決定哪一個選擇更符合長期居住及投資效益。
2. 申請類別：綠表與白表的權益對比
在 2026 居屋的架構下，綠表與白表的定位依然清晰：
- 綠表申請人： 主要為公屋租戶或合資格獲發「綠表資格證明書」的人士。其優勢在於無需經過嚴格的入息及資產審查，且擁有較高的配額比例。
- 白表申請人： 主要為私人市場人士。雖然受限於入息及資產限額，但對於渴望改善居住環境的家庭來說，居屋是跳出私樓租金陷阱的最佳捷徑。
2026 居屋焦點項目：地段優勢與潛力分析
2026 年預計落成的居屋項目中，啟德與將軍澳無疑是市場的「風向標」。這兩個地段各具特色，吸引著不同背景的買家。
啟德：CBD2 核心區的最後「上車」機會？
啟德發展區是香港近年規模最大的都市轉型項目。隨著屯馬線全線通車，啟德已與傳統商業區緊密連結。
- 交通優勢： 鄰近啟德站或宋皇臺站的居屋項目，前往中環或尖沙咀僅需 20 分鐘左右。這種交通便利性是資助房屋中極為罕見的。
- 環境與配套： 啟德體育園、大型購物商場（如 Airside 及 SOGO The Twin）相繼落成，令該區的生活機能趨於成熟。
- 市場預期： 考慮到啟德私人住宅的呎價依然高企，2026 年推出的居屋項目若維持 6 折或 7 折優惠，其「溢價感」將會非常強烈。
將軍澳：成熟社區配套與居住品質
將軍澳一直是中產家庭的熱門選擇。該區的居屋項目通常具備較佳的通風與景觀設計。
- 生活圈完善： 將軍澳發展多年，各類民生設施、醫院及校網（西貢區）已非常完善。
- 跨灣連接： 將軍澳—藍田隧道及跨灣連接路的落成，有效解決了該區長久以來的交通擠塞問題。
- 潛力分析： 相比啟德的商業氛圍，將軍澳更具備居住氣息，適合追求平穩生活質素的家庭。
置業財務規劃：從首期到按揭的全面準備
在 2026 年申請居屋，財務準備不能只停留在「抽中才打算」的階段。由於市場利率環境可能較前幾年有所波動，精密的計算至關重要。
1. 按揭成數與政府擔保
居屋的一大優勢是政府提供按揭貸款保證。
- 綠表： 最高可申請 95% 按揭，首期低至 5%。
- 白表： 最高可申請 90% 按揭，首期低至 10%。
2. 案例分析：年輕家庭的入市預算
假設 2026 年啟德一個中層單位售價為 400 萬港元：
- 白表家庭： 首期需 40 萬港元。若以 30 年還款期、4% 利率計算，月供約為 17,000 港元左右。
- 壓力測試： 雖然居屋按揭在政府擔保期內通常豁免嚴格的壓力測試，但申請者仍需衡量自身入息是否能長期負擔供款，特別是需預留管理費及地租等額外開支。
3. 印花稅與雜費
很多人忽略了印花稅及律師費。居屋的印花稅按折扣後的房價計算，負擔相對較輕，但仍需預留約房價 3% 的資金作為備用。
居屋 vs 私人屋苑：優劣勢深度對比
為了讓讀者做出理性決策，我們必須探討居屋的侷限性。
- 轉售限制： 居屋設有嚴格的禁售期（通常為 15 年），且在公開市場轉售需補地價。這意味著居屋不適合短期投機，更適合長期自住。
- 裝修限制： 部份居屋交樓時為「清水房」，買家需預留 30 萬至 50 萬港元的裝修預算。
- 設施差異： 居屋通常沒有大型會所設施，管理費相對較低，這對於務實派買家來說反而是優點。
2026 居屋申請關鍵策略與注意事項
- 分拆與合併名單： 考慮到家庭成員的身份，有時將長者加入名單（長者優先挑選計劃）能大幅提升中籤率，但需留意長者日後的長者屋權益。
- 地段優次排序： 不要盲目追逐熱門地段。如果您的工作地點在新界西北，那麼啟德可能不是最佳選擇，通勤成本也是置業的一環。
- 注意限額變動： 房委會每年會根據市場收入中位數調整入息及資產限額。在申請前三個月，應確保銀行戶口資產符合要求。
重點摘要 (Key Takeaways)
- 政策紅利： 「一表三抽」大幅簡化程序，一次申請即可覆蓋居屋、綠置居及白居二。
- 地段王者： 2026 年以啟德及將軍澳最受矚目，具備極強的抗跌能力。
- 低門檻入市： 憑藉政府擔保，最低 5% 首期即可上車，是抗通脹的最佳工具。
- 長遠眼光： 買居屋應以自住為主，需考慮 15 年禁售期對資產流動性的影響。
- 早作準備： 財務規劃與資產清算應在申請前一年開始進行。
結語
隨著 2026 居屋項目的臨近，香港的資助房屋市場將進入一個新的高潮。無論您是為了組建家庭，還是為了給下一代更好的居住空間，居屋都是一個值得深思熟慮的選項。地段的選擇固然重要，但更核心的是在合適的時機，利用政府的政策紅利完成資產階級的跨越。請務必密切關注房委會的最新公告，並在市場波動中保持冷靜的分析。
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