【白居二購買力全面爆發】深度解二手公營房屋市場的急增態勢與入市策略

2025年12月23日

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在香港這個全球房價最高的城市之一，擁有私人住宅對於不少家庭而言，依然是一個沉重的負擔。為了緩解市民的置業需求，香港房屋委員會（房委會）推出的「白表居屋第二市場計劃」（下稱「白居二」），已成為中低收入家庭上車的重要橋樑。

隨著「白居二 2025」的准買證正式發放，市場在短期內出現了極為顯著的連鎖反應。根據最新的市場註冊數據顯示，在短短半個月內，二手公營房屋（包括居屋及公屋）的成交量呈現井噴式增長。這不僅反映了剛性需求的強烈，更揭示了香港二手物業市場在政策驅動下的動力轉變。本文將深入剖析這波「白居二」入市潮的成因、數據背後的意義，以及買家在當前環境下應注意的關鍵事項。

一、數據解碼：半個月內的成交飛躍

根據最新的地產研究報告，自「白居二」購買資格證明書陸續寄出後，二手公營房屋市場的註冊量在五月份及六月份的交接期內出現了顯著升幅。在短短約兩週的時間內，二手公營房屋的註冊量已經突破了過去數月的平均水準，甚至在某些地區出現了「日日有成交」的盛況。

1. 註冊量的量化分析

數據顯示，對比去年同期或今年第一季，二手未補地價居屋的成交量增幅高達數成。這種短時間內的成交集中化，與「准買證」的時效性及買家的急切心態密不可分。許多持有准買證的家庭，在領取證件後的首個週末便立即投身睇樓市場，務求在優質盤源被消耗前鎖定心儀單位。

2. 成交價格的平穩走勢

儘管成交量激增，但觀察成交價格可以發現，目前市場仍以「量升價穩」為主。這主要是因為整體房地產市場仍受到高息環境的壓抑，加上政府近年增加了資助房屋的供應，使得賣方在定價上相對理性，買賣雙方較容易達成共識。

二、深度剖析：為何年的入市情緒如此高漲？

之所以「白居二」能引起如此大的迴響，除了積壓已久的購買力外，還與幾項重要的市場與政策因素息息相關。

1. 房貸擔保期的延長（50年減去樓齡）

這可能是年市場最重要的轉折點。房委會早前放寬了居屋及綠置居的按揭貸款保證期，由原本的 30 年大幅延長至 50 年。這意味著：

高成數按揭不再限於新樓： 過去，樓齡較高的居屋單位（如 20-25 年以上）往往難以獲批 9 成按揭及 25 年還款期。現在，隨著擔保期延長，許多樓齡 30 年左右的傳統優質居屋也能輕鬆獲批長年期、高成數貸款。 
供款壓力降低： 還款期從 15-20 年拉長至 25 年，大大減輕了白居二買家的每月供款负担，提高了他們的負擔能力（Affordability）。

2. 私樓市場的觀望情緒與剛需轉移

在私人住宅市場價格窄幅上落、利息成本仍高的背景下，不少原本考慮上車私樓的買家，轉向考慮入場費較低、空間更實用的二手居屋。對於家庭客而言，居屋的實用率通常高於同等價位的半新私樓，這種「以空間換取生活品質」的策略在目前經濟環境下極具吸引力。

三、市場熱點：哪些屋苑最受「白居二」買家青睞？

從近期的成交數據來看，白居二買家的選擇呈現出明顯的地域特徵與物業偏好。

1. 天水圍與將軍澳：居屋供應的大本營

這兩個地區因其居屋屋苑規模大、配套趨於成熟，一直是白居二成交的重災區。天水圍的屏欣苑、天盛苑，以及將軍澳的寶盈花園、廣明苑等，因其優越的地理位置或相對較新的樓齡，註冊量始終名列前茅。

2. 樓齡較大的市區居屋異軍突起

受惠於上述提到的「擔保期延長」政策，一些位於市區如旺角富榮花園、樂富德強苑等傳統「居屋王」，原本因樓齡問題令買家卻步，如今重新獲得關注。買家現在可以用更彈性的融資方案，購入這些交通極為便利的單位。

四、給「白居二」買家的實戰建議與風險評估

雖然市場氣氛熱烈，但作為涉及數百萬港元的投資，買家在入市前應保持冷靜，進行周全的規劃。

1. 釐清「補地價」與「未補地價」的區別

白居二買家購入的是「第二市場」物業，即未補地價單位。雖然購入價格低於市價，但日後若需在公開市場出租或出售，必須補回地價給政府。買家在入市時需考慮未來的轉手靈活性。

2. 嚴格審視樓宇保養與維修

不少成交熱門的居屋樓齡已達 20 年以上。買家應留意屋苑是否即將或正在進行大維修（Mandatory Building Inspection Scheme），因為這將涉及一筆額外的現金支出。在睇樓時，除了室內裝修，更應關注大廈公共地方的維修狀況。

3. 預算規劃：除了首期，還要準備什麼？

除了通常為樓價 10% 的首期外，白居二買家還需預備：

印花稅： 根據第二市場成交價計算（通常較私樓低）。 
地產代理佣金： 通常為成交價的 1%。 
律師費： 處理轉讓契據及按揭文件的費用。 
裝修預算： 二手單位往往需要翻新。

五、優劣對比：白居二 vs 綠表 vs 新居屋

為了讓讀者更清楚自身定位，我們簡單對比不同資助房屋途徑：

維度	白居二 (二手市場)	新居屋 (一手市場)	綠表 (二手市場)
入市門檻	中（需符合入息上限）	中（需符合入息上限）	高（需放棄公屋租住權）
首期要求	樓價 10%	樓價 5% - 10%	樓價 5%
樓宇選擇	極多（分布全港各區）	少（受限於當期撥售計劃）	極多（與白居二相同盤源）
入住時間	較快（現樓成交）	較慢（需等候收樓）	較快（現樓成交）

六、總結與未來展望

「白居二」入市潮的出現，不僅是單純的數據波動，更是香港市民對置業安居願望的具體表現。隨著政府放寬擔保期，二手居屋市場的生命力被重新激活，這對於促進房屋流轉、優化社會資源分配具有積極意義。

展望未來，隨著更多「白居二」買家完成交易，市場供應可能會出現短期收窄，進而對價格產生支撐作用。然而，買家仍需時刻關注利息走勢及整體經濟環境。入市前，多做功課、多睇樓、諮詢專業地產代理，才能在繁雜的市場中尋得最適合自己的安樂窩。

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