【裝修完工不等於可以入住】驗樓師教你：收樓前必看的 5 個「隱蔽位」
2026年06月09日
2
343
撰文：TSIM Inspection 詹Sir 驗樓團隊 ｜ 約 1,500 字 ｜ 閱讀時間：5 分鐘
裝修工程踏入尾聲，師傅交鎖匙的一刻，幾乎所有業主都會做同一件事——四處走動、用手摸牆身、開水喉、揭一揭木地板。看得到的油漆瑕疵、磚口闊窄、櫃門對不對齊，這些明顯位置通常都會即場跟進。但問題是，真正令你日後頭痛的麻煩，往往不是這些。
作為驗樓師，我們見過太多個案：搬入屋三個月，假天花滴水；半年後，廁所地台滲漏至樓下；一年後，廚櫃背後發霉至牆身發黑。這些問題在收樓當日全部都有跡象，只是業主不知道要看哪裡。
以下整理 5 個業主自驗時最容易遺漏的「隱蔽位」，附自驗方法與紅旗訊號，幫你在裝修完工後做最後一道把關。
一、假天花上方：水管、電線、冷氣排水的秘密
假天花外觀光鮮，但石膏板上方其實是整個單位的「機房」：冷氣銅喉、排水管、新風管、走線槽、消防灑水（如有），全部都收藏在內。一旦上方出事，不等到天花變色滴水，業主很難察覺。
自驗方法
- 由假天花預留的檢查口（或燈位開孔），用強光手電筒照入內部。
- 檢查項：石膏板背面有否水漬、白色鹽花、發霉黑點；電線是否用扎帶整齊收好還是散亂擺放；冷氣銅喉保溫棉是否包好。
- 特別留意冷氣排水喉的斜度——一定要由室內機向出風口傾斜，不可平擺，更不可以反斜。
紅旗訊號
- 看到水漬或鹽花痕跡：樓上單位曾經漏水，或者你自己的水管有滲漏。
- 電線沒有使用線槽、線材沒有阻燃標籤：火警隱患，要求師傅整改。
- 冷氣排水喉沒有隔水彎（U-trap）：日後會倒灌惡臭，甚至昆蟲入室。
二、廚櫃、浴室櫃背後：發霉與滲水的起點
訂造櫃漂亮歸漂亮，但櫃身與牆身之間的縫隙、櫃底與地台的接合位，是潮濕空氣最容易積聚的死角。香港回南天加上廚房長時間焗熱，這些位置三個月就可以由乾爽變至一片發黑。
自驗方法
- 拉開最底層櫃桶或門板，用手電筒照入櫃身背板與櫃底。
- 如果是訂造櫃，最好請師傅在水盆下方留一個「檢查口」（可拆木板），方便日後檢查喉管。
- 用手摸櫃背板——應該乾爽沒有水珠。如果摸到濕潤、或者有「霉味」散出，即代表背後有問題。
紅旗訊號
- 櫃背板有黑色斑點：發霉，背後可能有冷凝水或滲漏。
- 櫃身與牆之間有大於 3mm 的縫隙：除了影響美觀，也是蟑螂、老鼠通道，必須打玻璃膠封實。
- 廚房水盆下方喉管接駁位有水珠：要求重新封口或更換接駁配件。
三、窗框接駁位 + 窗台底：颱風與回南天的入水位
香港每年八號風球加上雨季，窗框周邊的玻璃膠是第一道防線。新裝修的單位玻璃膠應該是新打的、柔軟有彈性；如果業主收的是舊樓裝修，更加要小心——師傅有沒有真的剷走舊膠，還是新膠直接覆蓋舊膠。
自驗方法
- 用手指輕按窗框與牆身接駁位的玻璃膠，新打的應該柔軟、有彈性。
- 特別檢查窗台底部（窗台下方與外牆接駁位）——這個位置最常被師傅忽略。
- 如果有條件，於下雨天觀察實際情況，最為直接。
紅旗訊號
- 玻璃膠發黃、龜裂：未剷走舊膠，要求重新處理。
- 玻璃膠與牆身、窗框之間有縫：水會經此處入牆。
- 窗台外側有水痕由上而下流下：上方窗框漏水，要由上而下檢查。
四、電掣箱內部：法定要求與安全等級
由 2009 年起，香港所有新裝／改裝的住宅電力裝置，必須安裝漏電斷路器（RCD）。但很多舊樓裝修，師傅未必會主動更換主電掣箱，又或者只安裝最低限度。業主收樓前打開電掣箱查看一下，可以提早發現問題。
自驗方法
- 打開電掣箱蓋（住宅型一般用手扭兩粒螺絲即可打開，注意安全，不要用手觸碰內部金屬）。
- 檢查三項：（1）有沒有 RCD 主開關（外觀有一個「T」字測試掣）；（2）每個分路（廚房、廁所、冷氣、燈位等）有沒有獨立保護；（3）每個開關上方有沒有標籤標明保護哪個區域。
- 按一下 RCD 的測試掣（T 字掣），如果即時跳掣並可即時重置，即代表 RCD 運作正常。如果完全沒有反應，是嚴重問題。
紅旗訊號
- 完全沒有 RCD：不符合電力（線路）規例，需要改裝。
- 沒有分路標籤：日後跳掣難以找出問題源頭，要求師傅補回。
- 線路有焦黑、燒焦氣味：即時要求電工檢查，不要通電。
五、入牆暗喉接駁位：閉水試水 + 水壓測試
這個位置最隱蔽，也最昂貴。喉管接駁位裝修完成後通常封入牆內，一旦漏水，不單止要鑿牆維修，更可能要賠償樓下單位。收樓前要求工程方進行兩項測試：閉水測試（地台防水）與水壓測試（食水喉），是保護自己的最後一道防線。
自驗方法（要求師傅／工程方執行）
- 閉水測試：廁所、廚房、浴室地台貯水約 2.5 厘米深，封住地漏，靜置 24-48 小時，期間到樓下視察天花有沒有滲水跡象。
- 水壓測試：食水喉用儀器加壓至 1.0-1.5 MPa，保持 24 小時，壓力跌幅不得超過 0.05 MPa。
- 這兩個測試的報告應該由工程方提供，記得索取書面紀錄。
紅旗訊號
- 工程方拒絕進行試水或聲稱「沒有必要」：這是業主的基本權利，不可慳省。
- 進行閉水測試後，樓下天花有水印：即代表防水層做得不到位，要鑿開重做。
- 水壓測試壓力急速下跌：喉管接駁位有漏，務必在封牆前修好。
收樓前必備 4 件自驗工具
強光手電筒（最少 500 流明）：照射假天花、櫃底等暗位。
水平尺或手機 App：檢查地台、櫃面、窗台水平度，落差超過 3mm/m 屬不合格。
插座測試器（電子市場約 $50）：插入每個插座，3 粒燈會顯示有沒有接地、火線零線有沒有接反。
紙巾或廁紙：用以測試冷氣風口風壓、地台排水有沒有積水。
結語：自驗 + 專業驗樓 = 真正安心
自驗 5 個隱蔽位，已經可以避免八成日後的麻煩問題。但結構性的缺陷（鋼筋外露、混凝土剝落、樓宇沉降）、防水層完整性、以及涉及屋宇署規例的事項（強制驗窗、未經授權加建），需要紅外線熱成像儀、激光測距儀與專業判斷，業主自己很難一眼看穿。
如果想找專業驗樓師全方位把關，可以參考我們 TSIM Inspection 詹Sir 驗樓團隊的服務。我們同時提供 免費驗樓清單下載（涵蓋超過 50 個檢查項目）以及 強制驗窗計劃完整指南，業主可以自行下載參考。
如有疑問想直接溝通，亦可以 WhatsApp 9176 5616 聯絡我們。祝各位業主收樓順利、入住安心。
關於作者
TSIM Inspection 詹Sir 驗樓團隊
由香港驗樓界始祖詹濟南（詹Sir）創立，現由女兒 Jessica 接手帶領的專業驗樓團隊，註冊公司名稱為 Clerks of Works Services Limited（工程監督師）。團隊提供新樓收樓、二手樓驗收、裝修後驗收、漏水檢測、強制驗窗（MWIS）等一站式服務。網站：tsiminspection.com ｜ WhatsApp：9176 5616
