【買樓須知】鹹水樓是什麼？全面解析鹹水樓風險與購買注意事項
2026年07月27日
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在香港的二手樓市中，「鹹水樓」是一個經常被提及但又令人聞之色變的名詞。這類樓宇主要集中在1960至1970年代香港大規模建屋時期落成。當時因為淡水供應短缺，部分建築商違規使用海水（即鹹水）混合混凝土來興建樓宇。雖然這些樓宇已經歷了數十年的風雨，但其潛在的結構風險依然是買家和投資者必須高度關注的課題。本文將為您全面解析鹹水樓的成因、風險、特徵以及購買時的注意事項，助您在置業路上避開潛在陷阱。
鹹水樓的成因與歷史
1960年代的香港正處於經濟起飛和人口急劇增長的時期，對房屋的需求極大。然而，當時香港經常面臨制水（限制供水）的問題，淡水資源非常珍貴。在這種情況下，部分無良建築商為了趕工和節省成本，違規抽取海水來代替淡水混合混凝土。
海水含有大量的氯離子（鹽分），這些氯離子會對混凝土內部的鋼筋造成嚴重的腐蝕。隨著時間的推移，鋼筋生鏽膨脹，會導致混凝土表面出現裂痕，甚至出現「石屎剝落」（混凝土剝落）的現象。這就是鹹水樓結構問題的根本原因。
鹹水樓的潛在風險
購買或居住在鹹水樓，將面臨多方面的風險，這些風險不僅影響居住質素，更可能對生命財產安全構成威脅。
1. 結構安全隱患
這是鹹水樓最致命的風險。由於鋼筋長期受海水中的鹽分腐蝕，其承托力會大幅下降。當鋼筋生鏽膨脹時，會撐破外層的混凝土，導致天花板或牆身的石屎剝落。在極端情況下，甚至可能引發樓宇倒塌的危機。1990年代香港曾發生過多宗舊樓石屎剝落擊傷途人的事件，其中不少就涉及鹹水樓。
2. 高昂的維修費用
為了維持樓宇的安全，鹹水樓需要進行頻繁且大規模的維修工程。這包括修補剝落的石屎、更換嚴重腐蝕的鋼筋，甚至進行全面的樓宇復修。這些維修費用通常由全體業主共同承擔，對於業主來說是一筆沉重的經濟負擔。有時候，維修費用甚至可能高於物業本身的價值。
3. 按揭申請困難
銀行在審批按揭貸款時，會嚴格評估物業的狀況和價值。由於鹹水樓存在較高的結構風險和維修成本，許多銀行會拒絕為這類物業提供按揭貸款，或者大幅降低按揭成數，並提高按揭利率。這意味著買家需要準備更多的首期資金，增加了置業的難度。
4. 轉售價值低
由於上述的種種風險，鹹水樓在二手市場上的認受性極低。即使業主願意降價求售，也很難找到接手的買家。因此，投資鹹水樓往往面臨著資金被套牢的風險，難以獲得理想的回報。
如何辨識鹹水樓？
雖然單憑肉眼難以100%確定一幢樓宇是否為鹹水樓，但我們可以通過以下幾個特徵來進行初步的判斷：
1. 樓齡與落成年份
如前所述，鹹水樓主要集中在1960至1970年代落成。如果目標物業的樓齡在這個範圍內，就需要提高警覺。
2. 觀察樓宇外觀與內部狀況
- 石屎剝落與鋼筋外露： 這是鹹水樓最明顯的特徵。留意大廈的外牆、走廊、樓梯間以及單位內的天花板和牆身，是否有大面積的石屎剝落，並露出已經生鏽的鋼筋。
- 異常的裂縫： 觀察牆身和天花板是否有呈網狀或呈直條狀的異常裂縫。這些裂縫可能是內部鋼筋生鏽膨脹所致。
- 水漬與發霉： 鹹水樓的混凝土結構較為鬆散，容易出現滲水問題。留意牆角、窗邊和天花板是否有水漬或發霉的痕跡。
3. 查閱大廈維修記錄
向大廈的業主立案法團或管理處查詢過去的維修記錄。如果大廈曾頻繁進行大規模的石屎修補工程，或者曾收到屋宇署發出的強制驗樓或修葺令，這都是一個危險的信號。
4. 尋求專業人士協助
最可靠的方法是聘請專業的建築測量師或工程師進行詳細的樓宇檢驗。他們可以使用專業的儀器（如氯離子含量測試儀）來準確檢測混凝土中的鹽分含量，從而判斷是否為鹹水樓。
購買舊樓的注意事項
如果您考慮購買樓齡較高的舊樓，除了要防範鹹水樓之外，還需要注意以下幾點：
- 全面評估維修成本： 舊樓通常需要較多的維修保養。在計算置業成本時，必須將未來的維修費用納入預算。
- 了解按揭限制： 銀行對舊樓的按揭審批較為嚴格，通常會設定「樓齡 + 按揭年期」的上限（例如不超過70年或75年）。這會影響您的按揭年期和每月還款額。
- 查冊與業權問題： 仔細查閱物業的土地登記冊，確保沒有未解除的建築命令（如僭建、危險招牌等）或業權糾紛。
- 考慮重建潛力： 購買舊樓的一個潛在好處是可能被發展商收購重建。但這需要具備敏銳的市場觸覺和長遠的投資眼光，並且要承擔較高的風險。
結語
鹹水樓是香港特定歷史時期的產物，其背後隱藏著巨大的結構安全風險和經濟負擔。對於準買家來說，在置業前必須做足功課，仔細查驗物業狀況，必要時尋求專業人士的協助。切勿因為一時的貪平而購入鹹水樓，否則可能會面臨無窮無盡的煩惱。
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