【按揭成數】買樓首期要幾多？一成、兩成、三成首期計算方法與置業開支
2026年09月23日
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香港買樓首期最低要幾多？
香港買樓要幾多首期，主要視乎樓價、銀行估值、按揭成數及是否符合按揭保險資格。最簡單的答案：一般七成按揭要三成首期；八成按揭要兩成；九成按揭要一成。根據金管局現行措施，住宅按揭成數上限劃一為七成，符合按揭保險計劃要求的自住物業則可造較高成數。
不同按揭成數的首期比較
以800萬元物業為例：七成按揭（首期30%）約240萬元、八成按揭（20%）約160萬元、九成按揭（10%）約80萬元。1,000萬元物業則分別為300萬、200萬及100萬元。以上未計估價差額、稅項、按揭保費及其他交易支出。
首期點樣計？留意估價不足
基本首期 = 樓價 − 按揭貸款額。但銀行一般以成交價與估值較低者作計算基礎。假如成交價800萬元、但銀行估值只有760萬元，七成按揭可能只按760萬元計算，貸款約532萬元，買家便要補回估價差額，實際首期因而增加。
估價不足較常見於成交量少、樓齡較高、質素特殊或成交價明顯高於同類單位的物業，不同銀行估值亦可能唔同，唔宜只查一間銀行。
一成／兩成首期要符合甚麼條件？
- 一成首期通常代表申請九成按揭，物業一般須自住，價格及貸款額不可超出計劃上限。
- 八成以上至九成按揭，只適用於所有抵押人在申請時未持有香港住宅物業、且申請人均為固定受薪人士的個案。
- 八成按揭通常需要按揭保險，受物業類型、樓價、貸款額、入息及信貸狀況影響，未必一定造到。
首期以外仲要預幾多錢？
買樓所需現金不只首期，還要預留印花稅、按揭保費、律師費、代理佣金、管理費／差餉分攤，以及二手樓的驗樓及維修預算。建議先把首期、已知交易費用及裝修預算分開計算，再保留至少數個月家庭必要開支作緩衝——能付首期不代表長期供款能力足夠。
原文連結：美聯物業
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