外區客到九龍東搵上車盤，不外乎去德福花園、淘大花園、麗港城、匯景花園等大型屋苑睇樓。但其實九龍東住宅市場早已靜靜起革命，雖然這些指標屋苑規模大、放盤量多，但都「一把年紀」，相比之下，不少半新盤可能更有睇頭。
今次介紹九龍東四個半新盤：啟德1號、觀月‧樺峯、Peninsula East、Monterey，分別位於啟德、觀塘、油塘、將軍澳，樓齡介乎2至6年，周邊環境、配套、價格與升值潛力各有千秋。為何沒說九龍灣和藍田？皆因兩區並沒有半新盤，最近九龍灣的新盤要到啟德，而藍田快將迎來26年來首個新盤Koko Hills。
啟德：第二個中環
香港新CBD在哪裡？就在昔日的舊機場，今天的新發展區啟德。若果你坐過屯馬線到啟德，大概想像得到全線通車後，啟德的地理位置會有多方便。
雖然出站後看到的啟德，周圍是地盤，又沙塵滾滾，但發展潛力早已預見得到，連同九龍灣及觀塘兩個傳統工業區轉型，整個商業核心區面積逾540萬平方米，等同兩個中環商區大。同是CBD，中環樓價貴，啟德又會「平得去邊」呢？
別忘記，啟德周邊還有體育園、郵輪碼頭、崇光百貨、地下街、酒店區等優質配套，屬於34名校網，這些亦是區內住宅的獨特優勢。事實上，升值潛力可從地價反映，2013年啟德1號 (II) 每呎樓面地價4,913元；2017年尚‧珒溋每呎樓面地價已升至12,563元，兩幅地皮的位置分別在Oasis Kai Tak前後方，地價4年急升2.5倍。
啟德1號
由中國海外發展的啟德1號，涉及兩幅地皮，由4幢高座大廈及13座5層園林大宅組成，共提供1,169伙1房至4房單位，面積367至1,663方呎，2017年入伙。項目坐落在啟德站旁邊，啟德站北面是商貿區，論配套是四個盤當中最強的，不過位置離東南面海景稍遠，前方亦被多個住宅項目遮擋。
目前，啟德1號分層住宅平均呎價約19,500元，5層園林大宅呎價約24,000元，一個525方呎兩房單位售價約1,100萬。但要留意，啟德1號是「港人港地」項目，即由批地日期起計30年內，只能售予香港永久性居民，交投量有可能因此降低。
觀塘：超級重建區
承接「起動九龍東」計劃，觀塘市中心正經歷全港最大規模的市區重建工程，落成後將成為集商廈、商場、酒店、住宅、政府大樓、休閒設施及交通總匯為一體的新地標。60萬方呎的觀塘APM，加上擬建的20萬方呎凱匯基座商場和100萬方呎鵝蛋形地標商場，觀塘市中心將會好不熱鬧。和啟德一樣，新增的寫字樓空間引領上班族住進來，租務市場有穩定支持。
觀月‧樺峯
不難想像，位處觀塘市中心的凱匯和觀月‧樺峯將會受惠於這個龐大的重建計劃，同是由信置及市區重建局發展，前者最快於明年4月入伙，後者已於2014年入伙，屬單幢式物業，提供299伙1房至4房單位，分層457至922方呎，特色1,270至1,345方呎，基座兩層為社區健康中心，日後有行人天橋接駁至翻新項目，地區配套可媲美啟德，升值潛力高，但屋苑位置上靠近馬路，較嘈雜，而且向西海景單位會被凱匯遮擋。現時觀月‧樺峯分層住宅平均呎價約18,000元，一個588方呎兩房單位售價約1,050萬。
油塘：未來供應重鎮
發展商投地建樓，一定是「計過度過」，有賺才做。近幾年油塘新盤一個接一個，自14年前入伙的鯉灣天下，先後興建了嘉賢居、Ocean One、Peninsula East、海傲灣、曦臺，還有2020年第四季熱賣中的蔚藍東岸，油塘早已獲發展商投下信心一票。
至少還有五個新住宅項目尚未推出，其中一個是規模等同半個太古城的油塘灣綜合發展項目，就在油塘港鐵站對出的U形位置，集住宅、商業、酒店、海濱長廊及遊艇泊位於一身，襯托鯉魚門三家村避風塘與漁村風情，藍塘海峽與維港景色，海濱生活景象油然而生。
Peninsula East
由會德豐發展、於2017年入伙的Peninsula East，因位置貼近海皮，向南及向西單位正好坐擁開揚海景（惟西南方尚有混凝土廠）。屋苑建有兩座，提供256伙2房至4房單位，實用面積由480呎至1,033方呎，採一梯四伙。
目前，屋苑分層住宅平均呎價約17,500元，四個盤當中最易上車，一個522方呎兩房單位售價約930萬。 升值潛力如何？2015年該盤開賣樓花時折實呎價僅約10,000元，升幅相當驚人。但要留意，向海廳窗全部是梗窗，即無法打開，感受不到海風；往返港鐵站的高輝道雖然路程不長，但環境僻靜，夜歸要小心。
將軍澳：時尚的澳南
將軍澳是過去十年的私樓供應重鎮，東南面的日出康城更將取代嘉湖山莊，成為全港單位數量最多的私人屋苑，但今天看來，將軍澳其實重量亦重質，重質部分集中在將軍澳南，除了具備沿海優勢，各個新晉屋苑的基座商場集合起來，組成了別具特色的購物空間。
單是澳南海岸三寶：Monterey Place（新開日本驚安之殿堂DON DON DONKI）、Capri Place和Savannah Place，已足夠你逛大半天，還未數及Parkside Mall、格林威治村、翩匯坊和帝景灣商場，雖然澳南離港鐵站稍遠，但勝在購物完善、近海、自成一格，因此呎價不低。
Monterey
由會德豐發展的Monterey於2018年入伙，四個盤當中最新，平均呎價約18,000元， 一個522呎兩房單位售價約940萬。屋苑共提供926伙開放式至四房單位，設分層及洋房，分層239至1,670方呎，洋房1,843至2,004方呎。項目位置臨海，享一線海景，毗鄰將軍澳海濱公園，環境舒適。
