【置業額外開支】拆解差餉的九大疑問
2020年03月24日
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業主除了要負擔供樓按揭開支、管理及水電煤費用，仍涉及不少額外開支，其中政府徵收的差餉便需要每季繳付。雖然政府計算差餉有既定的計算方法，但其實香港有不少物業可以獲得差餉扣減優待，個別物業或土地更可獲得豁免評估差餉。另外，不少業主更忽略原來差餉可作扣稅之用，今次拆解當中九大迷團，增加大家對差餉的認識。
1. 差餉費用如何計算？
差餉按照物業的「應課差餉租值」再乘以百分率而計算，其租值根據合理年租而計算。近年政府的差餉徵收率為5%，假設該物業的應課差餉租值為200,000元，一年差餉收費便是10,000元($200,000 x 5%)，每季要繳付2,500元 ($10,000 / 4)。
2.「物業應課差餉租值」受甚麼因素影響？
「物業應課差餉租值」根據一籃子因素決定，包括同區物業公開市場租金、樓齡、面積、位置、樓層、坐向、交通設施、樓宇維修等因素考慮。一般情況下樓齡較新、坐向或位置較佳的物業，租值會較高。
3. 何時要繳付差餉？
差餉一年要繳交四次，最後繳付日期如下：
不過早前差餉物業估價署剛公佈，2020年第一季最後繳付日期延至2月5日（星期三），該日或之前繳付不會被收取逾期附加費。
| 季度 | 最後繳付日期（不包括星期六） |
|---|---|
| 1-3月 | 1 月最後一個工作天 |
| 4-6月 | 4月最後一個工作天 |
| 7-9月 | 7月最後一個工作天 |
| 10-12月 | 10月最後一個工作天 |
不過早前差餉物業估價署剛公佈，2020年第一季最後繳付日期延至2月5日（星期三），該日或之前繳付不會被收取逾期附加費。
4. 哪些物業差餉收費會較便宜？
香港部份物業如果未獲得政府輸送淡水，應繳差餉額會扣減15 %，如果政府輸水管未能提供未過濾的淡水，應繳差餉額會扣減7.5 %。不過，如果有關物業位於政府輸水管180米範圍內，該輸水管為政府敷設以供應淡水或未經清濾的淡水至該物業，就算輸水管沒有接駁至該物業，仍當作有淡水或未經清濾的淡水供 應。
5. 差餉可以扣稅？
根據《稅務條例》，如果物業以出租賺取租金收入，業主需要繳交物業稅。而同意繳付及已支付的差餉可以獲得扣減，但已寬免的差餉不能獲得扣減。
6. 甚麼物業可獲豁免評估差餉？
a) 農地及相關建築物
b) 用作與農地或農務作業相關用途的新界住宅建築物
c) 位於新界指定地區內並符合訂明的面積、高度及類別等規定的鄉村式屋宇
d) 宗教崇拜用途的物業單位
e) 新界重建村落物業單位
f) 評估應課差餉租值不超過訂明款額的物業
7. 所有農地均可獲豁免評估差餉？
如果農地用作耕地、魚塘、菜園、苗圃、果園或禽畜飼養場的土地，如果一般農業用途的土地如養蠔場或用作種植花卉及樹苗的土地，也可以獲得豁免評估差餉。不過，並非所有農地均可獲得豁免，如果有關土地出售非種植農產品便不得豁免。另外，一般住宅不能獲得豁免，但如果該住宅與農地有相關，或者屬於該農地上經營農務人士的住宅，則可以獲得豁免。
8. 新落成物業何時要繳付差餉？
新建樓宇必須在佔用許可證、轉讓同意書、租賃同意書或合格證明書發出日期起計第90日繳付差餉，如果屬於非住宅物業，則以佔用許可證、轉讓同意書、租賃同意書或合格證明書發出日期起計180日，或物業首次被佔用日期，當中以較早者為準。
