買樓出租回報及風險 到底仲有冇肉食?

2020年10月06日
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買樓出租回報及風險 到底仲有冇肉食?

最近受疫情和政局影響,樓價稍為回落,不少人也會考慮是否應該入市,畢竟大家仍是覺得「磚頭」最可靠,生活靠收租是不少人的理想生活。但大家在決定是否買樓時,有沒有考慮到放租的回報率和風險?今天,Reap與大家深入探討買樓出租是否明智。

租金回報率的計算方法

租金回報率的計算方法十分簡單,回報率一般多以一年計算,大家只需以一年租金除以買入樓價即可。例如,你的單位月租HK$15,000,而樓價是HK$5,000,000,那一年的租金回報率即是3%。

但在計算租金回報率前,大家應先扣除其他成本。在香港,出租可分為全包和不包,全包即是承包管理費,不包故名思義即是由租戶支付管理費。全包的業主要留意,在計算回報率時,應先將管理費扣除,那才會較為準確。

假如大家真的想追求最準確的回報率,那就計算所有開支,例如首期本金、印花稅、經紀佣金、裝修費等,總合減去租金收入,那才能獲得最準確的回報率。

出租有何風險?

買樓出租本來已非易事,但其實出租背後亦有不少成本和隱憂。大家在計算回報率時,亦應同時考慮以下風險和相關的開支,例如購買保險等費用。

租霸問題

首當其中,便是人人都怕的租霸問題。租霸簡單來說便是拖欠租金,提出各種不合理理由,並不交租或要求扣除租金,最可惡的是會破壞單位,令業主得不償失。為了對應租霸,除了業主需小心選擇租客,並購買出租保險外,更要保留收租記錄,萬一有任何爭執,亦能馬上拿出證據。假如你有商業登記證,那你就能使用Reap Collect,設定好金額,再將付款連結傳給租客,那租客便能使用信用卡付款。當租客付款時,你便能收到通知,並在Reap帳戶留在收款記錄,日後需要對數時就十分方便。要是租客是自己一時手緊,無法支付租金,業主亦可提出使用Reap。業主只需填寫收據,以供租客於付款時當作證明文件,那租客便能使用信用卡付款,無需即時支付現金。再者,Reap可以從付款及收款方設定定期轉帳,那就不怕過於忙碌,忘了交租或收租。

自然災害風險

天災可謂最難預料,不少時候也要發生了才知道有多嚴重。就像2018年,山竹吹襲香港,杏花邨海旁海水倒灌,停車場嚴重水浸,多輛私家車報廢,多幢大廈更斷水斷電,不少地方亦受損,令屋苑保險費大增。業主要留意,天災出現的損毀均由業主負擔,大廈裝修等費用亦要考慮在成本之內,尤其是樓齡較高的單位,直接賣出可能會比收租賺得更多。

自殺

單位變成兇宅可以說是最壞的情況,不論出租還是出售,價格亦大受影響,更會因此大減客源。雖說自殺問題難以避免,但出租時,最好還是先多了解租客,約出來聊聊天,查清楚其收入是否穩定,在源頭將風險減至最低。尤其是近日市道不好,租客的收入或受影響,身為業主還是酌情處理比較好。

收租並非像我們想像一樣,風險低又高回報,其實當中涉及的成本甚高,尤其是花在管理的時間和保養維修的金錢,於高位賣出的收益可能較收租高。是否真的要買樓放租?大家最好先想清楚,再作決定。

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