買樓出租回報及風險 到底仲有冇肉食？
2020年10月06日
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最近受疫情和政局影響，樓價稍為回落，不少人也會考慮是否應該入市，畢竟大家仍是覺得「磚頭」最可靠，生活靠收租是不少人的理想生活。但大家在決定是否買樓時，有沒有考慮到放租的回報率和風險？今天，Reap與大家深入探討買樓出租是否明智。
租金回報率的計算方法
租金回報率的計算方法十分簡單，回報率一般多以一年計算，大家只需以一年租金除以買入樓價即可。例如，你的單位月租HK$15,000，而樓價是HK$5,000,000，那一年的租金回報率即是3%。
但在計算租金回報率前，大家應先扣除其他成本。在香港，出租可分為全包和不包，全包即是承包管理費，不包故名思義即是由租戶支付管理費。全包的業主要留意，在計算回報率時，應先將管理費扣除，那才會較為準確。
假如大家真的想追求最準確的回報率，那就計算所有開支，例如首期本金、印花稅、經紀佣金、裝修費等，總合減去租金收入，那才能獲得最準確的回報率。
但在計算租金回報率前，大家應先扣除其他成本。在香港，出租可分為全包和不包，全包即是承包管理費，不包故名思義即是由租戶支付管理費。全包的業主要留意，在計算回報率時，應先將管理費扣除，那才會較為準確。
假如大家真的想追求最準確的回報率，那就計算所有開支，例如首期本金、印花稅、經紀佣金、裝修費等，總合減去租金收入，那才能獲得最準確的回報率。
出租有何風險？
買樓出租本來已非易事，但其實出租背後亦有不少成本和隱憂。大家在計算回報率時，亦應同時考慮以下風險和相關的開支，例如購買保險等費用。
租霸問題
首當其中，便是人人都怕的租霸問題。租霸簡單來說便是拖欠租金，提出各種不合理理由，並不交租或要求扣除租金，最可惡的是會破壞單位，令業主得不償失。為了對應租霸，除了業主需小心選擇租客，並購買出租保險外，更要保留收租記錄，萬一有任何爭執，亦能馬上拿出證據。假如你有商業登記證，那你就能使用Reap Collect，設定好金額，再將付款連結傳給租客，那租客便能使用信用卡付款。當租客付款時，你便能收到通知，並在Reap帳戶留在收款記錄，日後需要對數時就十分方便。要是租客是自己一時手緊，無法支付租金，業主亦可提出使用Reap。業主只需填寫收據，以供租客於付款時當作證明文件，那租客便能使用信用卡付款，無需即時支付現金。再者，Reap可以從付款及收款方設定定期轉帳，那就不怕過於忙碌，忘了交租或收租。
自然災害風險
天災可謂最難預料，不少時候也要發生了才知道有多嚴重。就像2018年，山竹吹襲香港，杏花邨海旁海水倒灌，停車場嚴重水浸，多輛私家車報廢，多幢大廈更斷水斷電，不少地方亦受損，令屋苑保險費大增。業主要留意，天災出現的損毀均由業主負擔，大廈裝修等費用亦要考慮在成本之內，尤其是樓齡較高的單位，直接賣出可能會比收租賺得更多。
自殺
單位變成兇宅可以說是最壞的情況，不論出租還是出售，價格亦大受影響，更會因此大減客源。雖說自殺問題難以避免，但出租時，最好還是先多了解租客，約出來聊聊天，查清楚其收入是否穩定，在源頭將風險減至最低。尤其是近日市道不好，租客的收入或受影響，身為業主還是酌情處理比較好。
