【舊樓按揭】藍籌屋苑樓齡去到按揭臨界點？仲借唔借到30年？
2022年05月17日
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太古城、美孚新邨、黃埔花園這些香港耳熟能詳的老牌屋苑，由於管理完善及位置相宜，屋苑樓價一直抗跌力強，成為樓市的藍籌。然而隨著時間流逝，這些在六、七十年代建成的屋苑已經有四、五十歲。從按揭角度，這些踏入中年的藍籌屋苑要格外小心樓齡情況，經絡按揭為大家拆解箇中原因。| 屋苑 | 入伙日期 |
| 太古城 | 1976-1989 |
| 美孚新邨 | 1968-1978 |
| 沙田第一城 | 1980-1987 |
| 海怡半島 | 1991-1995 |
| 杏花邨 | 1986-1990 |
| 康怡花園 | 1985-1987 |
| 黃埔花園 | 1985-1991 |
| 麗港城 | 1990-1994 |
| 匯景花園 | 1991-1992 |
| 嘉湖山莊 | 1991-1996 |
美孚新邨期數樓齡不一
在藍籌屋苑當中，年紀較大的要數美孚新邨，個別已達50年以上；其次為太古城，個別已達46年；而沙田第一城部份期數也步入4旬。根據現時銀行一般以「75減樓齡」計算最長的按揭還款年期，如果該屋苑樓齡已屆45年以上便要格外小心，銀行有機會未必批出30年的還款期。例如美孚新邨一期已到53年樓齡，根據官方計算方法，如想買入該期數單位，最長還款年期便只有21年。而美孚新邨七期入伙年份為1977年，樓齡則有45年，剛好做到30年最長還款期。
按揭還款期影響每月供款
按揭還款期縮短，會導致供款壓力大增，假設想買入一個700萬、1968年入伙的美孚新邨單位，如果還款期有30年，要申請八成按揭，以H+1.3按揭計劃(封頂息率2.5%)計算，每月還款只需$19,629。但如果最長還款期真的只有21年，每月供款便會增加$6,581至$26,210。除了每月供款改變，壓力測試門檻也會更加難過，前者壓力測試要求為$52,994，後者的壓力測試要求為$62,531。
| 還款期 | 21年 | 30年 |
| 每月供款 | $26,210 | $19,629 |
| 壓力測試要求 | $62,531 | $52,994 |
六成按揭或以下可用「80減樓齡」計算
究竟有甚麼方法可以把還款期延長？如果買家並非申請按揭保險，是申請六成以下的較低成數按揭，如果申請人財務背景質素良好，個別銀行亦會考慮酌情處理申請，即如果樓宇已經到達50年樓齡，仍有機會批出高達30年的按揭還款期。
以上為一般銀行處理情況，由於每間銀行對舊樓按揭的處理方法並不相同，加上申請人的財務背景也會影響銀行最終的按揭批核結果，申請前最好向大型按揭轉介公司經絡按揭諮詢。
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