【利率週期轉向與香港樓市展望】為何2026年將成為物業市場重拾升軌的關鍵點？
2025年12月30日
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香港房地產市場在過去兩年經歷了極具挑戰性的時期。受到美國聯儲局（Fed）激進加息週期的影響，本港銀行同業拆息（HIBOR）與最優惠利率（P）雙雙攀升，令供樓負擔大幅增加，市場投資氣氛一度陷入冰點。
然而，隨著 2024 年下半年全球通脹壓力放緩，美國貨幣政策正式由「鷹」轉「鴿」，減息週期拉開序幕。這不僅是金融數據上的調整，更是購房者心理預期的重大轉向。市場目前的共識是：高息環境的最壞時刻已經過去。本文將探討在利率下行的大背景下，香港樓市如何從現階段的「庫存消化期」逐步過渡，並最終在 2026 年迎來結構性的反彈。
利率下行對房地產市場的直接與間接驅動力
1. 供樓負擔比率的優化與購買力釋放
對於本港大部分採用 H 按（拆息按揭）或 P 按（最優惠利率按揭）的業主而言，利率每下調 25 個基點（0.25%），直接反映在每月的供款支出減少。
虛擬案例分析： 假設一名買家購入一個價值 800 萬港元的單位，貸款金額為 560 萬港元（7 成按揭），還款期 30 年。
- 若按揭利率由 4.125% 下降至 3.625%（下調 0.5%）：
- 每月供款將由約 $27,100 減少至約 $25,500。
- 每月節省的 $1,600 不僅提升了家庭的可支配收入，更重要的是降低了銀行壓力測試的門檻，讓更多潛在買家重新獲得入市資格。
2. 「轉租為買」臨界點的出現
在過去一段時間，香港住宅租金表現強勁，而樓價調整，導致物業回報率（Yield）有所上升。當房貸利率持續下跌至與租金回報率持平、甚至更低的水平時，市場將會出現「供平過租」的現象。這種財務動力的逆轉，是推動剛性需求由租務市場流向買賣市場的核心引擎。
2025 年：消化供應與建立底部的「陣痛期」
雖然利率下行是利好因素，但我們必須理性看待 2025 年的市場表現。為何專業分析普遍認為「升軌」要等到 2026 年？這涉及以下幾個關鍵因素：
庫存消化是首要任務
目前香港新盤貨尾量仍處於高位。發展商為了維持現金流，在 2025 年的上半年預計仍會採取「求量不求價」的開價策略。這種定價模式會壓抑二手市場的升幅，使樓價進入一個橫行築底的階段。
經濟復甦的滯後效應
貨幣政策的放寬需要約 6 至 9 個月的時間才能全面滲透至實體經濟。企業利潤的改善、薪酬增幅的體現，以及消費信心的恢復，都需要時間累積。因此，2025 年更像是一場「馬拉松的熱身」，為未來的爆發積蓄能量。
為什麼 2026 年是重拾升軌的黃金轉捩點？
根據宏觀經濟週期與本港土地供應規劃，2026 年具備了支持樓價重回升軌的多重因素：
1. 人才計劃帶來的剛性需求轉化
特區政府近年積極推行「高端人才通行證計劃」（TTPS）等各類搶人才政策，已吸納數以萬計的高素質人才抵港。這批專才在港居住 1 至 2 年後，對生活環境已趨穩定，且適逢樓市撤辣（取消印花稅限制）與利率環境友善，他們將從「純租客」轉變為「置業者」。這股龐大的新增需求，預計將在 2026 年形成市場的主力軍。
2. 利率水平回落至常態化
預計到 2026 年，美國及本港利率將回落至一個更具競爭力的區間。當市場不再擔心加息風險，長線投資者的信心將全面恢復。物業作為抗通脹資產的吸引力將再次超越定期存款。
3. 供應結構的轉變
雖然短期內貨尾較多，但觀察政府中長期的土地供應規劃，私人住宅的預測落成量在 2026 年後可能出現節奏上的調整。當發展商消化了大部分舊有庫存，且新增土地供應成本因通脹上升時，樓價的上行動力將變得更加穩固。
投資者與首置客的策略建議
面對即將到來的市場週期轉向，不同類型的買家應如何應對？
- 首置客（剛需族）： 2025 年的築底期其實是理想的觀察窗。建議在利率下調趨勢明確後，尋找開價合理的優質新盤或具議價空間的二手單位。不必強求捕捉「最低點」，因為當 2026 年升勢確立時，入市成本將快速增加。
- 換樓客： 由於目前印花稅負擔已減輕，換樓客可趁 2025 年樓價平穩時進行「一賣一買」的操作，利用低息環境優化自身的資產配置。
- 投資者： 應關注租金回報率穩定、具備人才流入潛力的區域（如啟德、西九龍或鄰近大學的屋苑）。2026 年的升軌動力將不僅來自資金流，更來自實質的租務支撐。
總結
總括而言，香港樓市正處於一個「由暗轉明」的過渡階段。雖然短期內仍受制於高庫存與環球經濟波動，但減息週期的啟動已為市場定下了復甦的基調。隨著購買力的累積、人才需求的轉化以及經濟環境的改善，2026 年樓價重拾升軌的機會極大。對於有志於在本港置業或投資的人士來說，深入理解這套利率與週期的邏輯，將是做出明智決策的關鍵。
核心要點總結 (Key Takeaways)
- 減息週期確立： 美聯儲轉向減息，將直接降低香港業主的供貸壓力和入市門檻。
- 2025 年為鞏固期： 市場需時消化現有新盤貨尾，預計樓價短期內以築底橫行為主。
- 2026 年爆發力： 受惠於人才計劃帶來的置業潮及利率常態化，2026 年被視為樓價重拾升軌的關鍵年份。
- 供平過租效應： 隨著利率下降而租金維持穩健，置業的財務吸引力將在未來兩年顯著提升。
結語
香港房地產市場的韌性往往源於其獨特的地理位置與國際金融中心地位。在經歷了加息週期的洗禮後，市場正展現出更為健康的結構。投資者與準買家應保持客觀，密切關注息口走勢與政府政策，方能捕捉下一個黃金週期的先機。
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