【新居屋】啟悅苑外牆滲水現「鐘乳石」 房署：疑上層改動廚廁所致 與原有工程無關
2026年07月14日
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啟德近年落成的新資助出售房屋項目「啟悅苑」近日爆出一宗外牆滲水個案。一名購入「清水樓」單位的業主在尚未入住前，發現單位外牆出現持續滲水現象，牆身更因礦物質長期沉積而形成俗稱「鐘乳石」的結晶物。事主隨後向多個政府部門及物業管理處反映求助，個案歷時半年仍未解決。房署介入調查，並釐清了事件的實際成因與後續處理程序。
圖片來源：房屋署
新樓未入住先現「鐘乳石」 苦主奔波半年投訴無門
涉事單位業主於2024年購入啟悅苑一個實用面積380平方呎的單位，並於2025年年底完成收樓。今年初，業主在籌備入伙期間，發現單位的窗戶外牆石屎牆身有水持續滲出，隨時間推移，外牆更凝結出多條白色、呈鐘乳石狀的固體沉積物，並導致鄰近單位的廚房外牆出現沉積物，油漆亦出現起泡及輕微剝落的情況。
⬆️ 圖片來源：Threads@ponnissss
業主隨即聯絡屋苑物業管理處求助，並按指示先後向房屋署售樓部及工程部、滲水辦、水務署及屋宇署等部門反映。然而，在個案轉介過程中，業主質疑各部門存在權責不清的情況。其中，房署售樓部在接獲個案後，表示無法直接處理，轉介至房署工程部，再由工程部轉介至滲水辦。滲水辦職員隨後上門視察及抽取「鐘乳石」樣本，並在上層單位進行色水測試。雖然下層單位隨即滲出色水，但滲水辦在三星期後回覆業主，指測試證實滲漏的水源並非鹹水，不屬其法定管轄範圍，要求業主重新聯絡房署處理。多個部門之間的溝通機制，導致個案歷時數月仍未得到具體解決，業主因而無法如期入伙。
房署：上層單位改動廚廁致防水層受損
針對有關投訴，房署發表回應並公開調查結果。署方紀錄顯示，投訴人在2025年10月及11月分別完成收樓及執修程序，當時單位狀態良好，並未就滲水問題作出任何報告。直至今年3月底，管理處與房署首次接獲投訴，隨即安排工程團隊到場視察，並對涉事單位及其上層多個單位進行大範圍的排查與測試。
經詳細檢測後，工程團隊發現投訴人上層毗鄰單位的廚房及浴室面向客廳的牆身低位，已出現明顯的滲水及發黃痕跡，並有水滴由該層單位的廚房外牆底部滲出。調查證實，該上層單位業主在收樓後進行了較大程度的室內裝修，當中包括改動浴室門口位置、更換廚房及浴室的牆身與地台瓷磚，並將浴室內的水喉、洗手盆及房署配置的原裝座廁全部改動或更換。
房署解釋，外牆出現的白色結晶物，正正是由於上層單位滲出的水滴在流經外牆時，溶解了牆身或地板混凝土內的鈣碳物等成份，最終在表面凝聚成結晶。署方相信，漏水的真正源頭在於上層單位的裝修工程極可能破壞了廚廁的原有防水層，導致內部食水喉或渠管出現滲漏，強調個案並非因樓宇原有結構、防水工程或大廈設備欠妥所致。
⬆️ 圖片來源：Threads@ponnissss
外牆屬公用地方 房委會將依大廈公契追究責任
房署表示，雖然此個案本質上涉及私人單位之間的裝修責任問題，房署與管理處亦一直扮演中間人角色積極協助，但由於外牆滲水已導致投訴人及鄰近單位的公共外牆結構受損，涉及大廈公用地方的破壞。
根據大廈公契，住宅大廈的外牆屬於屋苑的「公用地方」。房委會作為啟悅苑的公契管理人，明確表明若最終的跨部門調查與滲水辦的測試報告證實，外牆損壞是由上層業主裝修不當或擅自改動喉管所造成，房委會將代表全體共同業主，正式向有關肇事單位的業主追究法律責任，並追討一切因外牆維修而產生的費用。
目前，屋苑管理處已於4月至5月期間，三度去信上層肇事單位業主促請維修，而滲水辦亦已先後於 4月及6月兩度到上層單位進行更深入的色水測試。房署強調，已再次聯絡滲水辦要求從速提交正式報告，待報告發出後，管理處與房署工程團隊將會為受影響的下層業主提供一切所需可行協助。
